1、如在起訴前開發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份住房認(rèn)購書就是無效的，定金需要退回。

2、如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)，將認(rèn)購住房轉(zhuǎn)售他人而造成未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

3、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程當(dāng)中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對預(yù)售(銷售)契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

5、如果一方在正式簽約時(shí)對認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而造成簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

認(rèn)購書和定金協(xié)議有什么區(qū)別

1、認(rèn)購書

在繳納定金的時(shí)候，購房者會(huì)和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書是購房者與開發(fā)商對交易住房有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在沒有簽訂《商品房買賣合同》之前，是解決買房相關(guān)事項(xiàng)的條款，具有一定的法律效力。一般情況下，認(rèn)購書包括以下基本條款：當(dāng)事人雙方基本情況、住房基本情況、開發(fā)商銷售資質(zhì)、價(jià)款和付款方式、定金相關(guān)協(xié)議。

2、定金協(xié)議

如果沒有簽訂認(rèn)購書的話，那么交定金的時(shí)候就需要簽訂定金協(xié)議，定金協(xié)議是合同當(dāng)事人在訂立主合同之前，為了保證主合同的履行，簽訂從合同約定一方當(dāng)事人預(yù)先支付給對方一定數(shù)額的貨幣，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)收回或者抵作價(jià)款的一種擔(dān)保協(xié)議。在定金協(xié)議中，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。