住房買賣合同生效需滿足簽約人合法、合同內(nèi)容合法及雙方意愿真實。任一條件缺失，均將造成合同無效，確保交易公平合法是住房買賣的核心要義。

住房買賣合同生效的三個最基本的條件是：簽約人具備完全民事行為能力、住房買賣合同內(nèi)容不違反法律或者社會公共利益、買賣雙方意思表示真實。其中任意一個條件不滿足的話，合同即為無效合同。

1、簽約人不合法，合同無效

合同生效的一個重要條件就是合法簽約人，無條件簽約人主要有以下幾種常見情形：

（1）未成年人、精神病人簽合同，若監(jiān)護(hù)人不追認(rèn)，則無效。

未成年人、精神病人屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，其簽署合同需監(jiān)護(hù)人代為簽署。

（2）無委托公證或偽造委托公證，擅自替他人簽合同，合同無效。

委托他人簽訂合同，需委托人本人到公證處辦理委托公證，受托人攜帶公證書辦理住房交易手續(xù)。

2、合同內(nèi)容不合法，合同無效

合同成立的必要條件之二，就是合同內(nèi)容要符合法律規(guī)定，不侵害他人、國家、社會公共利益。

（1）買賣小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等違規(guī)房產(chǎn)，合同無效;

住房買賣的大前提，就是房產(chǎn)符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)。以集體所有土地面上違規(guī)建造的小產(chǎn)權(quán)房為例，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

（2）惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，損害第他人利益的，合同無效;

轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，需共有權(quán)人同意，且不可損害社會利益和國家利益。

3、不可如實反映雙方意愿，合同無效

在二手房買賣過程當(dāng)中，普遍的“不可如實反映雙方意愿”條件的場景，就是采取隱瞞、欺騙、脅迫行為簽訂合同，而這樣的合同一般會被判定為無效合同。

較為普遍的是賣方與中介合伙欺騙買方的情況，但實際上買方欺詐賣方的情況也有，所以在簽訂合同的過程當(dāng)中，無論是買方還是賣方都需注意。