二手房的房齡應(yīng)該是從開發(fā)商拿地的時(shí)間開始計(jì)算的。購(gòu)房者如果不知道開發(fā)商的拿地時(shí)間，則可以通過房產(chǎn)證去判斷，如果是商品房的話，房產(chǎn)證的辦理時(shí)間可以往前推一兩年，而如果是單位房的話，則應(yīng)該往前推兩到三年，但這跟二手房的實(shí)際房齡一定會(huì)有一些偏差。

如果要想知道二手房的準(zhǔn)確房齡，購(gòu)房者就一定要搞清楚二手房所在土地的拿地時(shí)間，購(gòu)房者可以到房管部門去查詢房齡，這個(gè)方法需要賣方配合，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，很多賣家都不愿意。這主要還是要看購(gòu)房者跟賣家是怎么商議的了，有些賣家對(duì)你很認(rèn)可的話，也是愿意配合你去查詢的。

二手房房齡大有什么影響

1、影響貸款

二手房跟新房在申請(qǐng)貸款的時(shí)候有很大的不同，銀行會(huì)對(duì)二手房的房齡進(jìn)行審核，房齡會(huì)嚴(yán)重的影響到二手房的貸款。一般而言，房齡越老，貸款的年限就越短，貸款金額就越少，甚至對(duì)于一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒接放貸的，想要購(gòu)買房齡比較大的二手房，就要做好高比例首付或者是全款買房的準(zhǔn)備。

2、居住舒適度下降

買房子原本是想改變一下目前的居住環(huán)境的，這是購(gòu)買自住房購(gòu)房者的最大目的，而房齡越大二手房，其居住舒適度也會(huì)受到影響?，F(xiàn)在的小區(qū)建設(shè)越來越注重物業(yè)服務(wù)，居住環(huán)境等影響業(yè)主居住舒適度的這些因素，相對(duì)而言一些房齡比較老的房子，小區(qū)的環(huán)境比較差、車位不足、物業(yè)管理方面相對(duì)不完善，居住的舒適度大大下降。

3、住房維修費(fèi)用高

房齡大的二手房經(jīng)常需要維修，大家可別小看了這筆維修費(fèi)用，室內(nèi)的各種設(shè)施由于老化嚴(yán)重都需要更新，這就需要很大的一筆支出。另外物業(yè)的維護(hù)成本也會(huì)增多，購(gòu)房成本自然也就多了。

4、存在安全隱患

如果房子只是一些小的零部件或者是電器方面的問題，維修之后還可以使用，這些都算是小問題了，但如果是房子的主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題了，再加上以前的建筑材料和建筑工藝都較為落后，可能就會(huì)存在安全隱患。

二手房貸款年限與房齡之間的關(guān)系

1、二手房房齡和貸款年限之和不可高于30-50年，這一點(diǎn)根據(jù)銀行不同有不同的年份限制。

2、貸款到期日不可高于土地使用的到期年限;

3、貸款期限與借款人年齡之和不得高于65歲。二手房貸款年限受到借款人年齡、二手房房齡、土地使用年限等因素影響。借款人年齡越小，可以申請(qǐng)的貸款期限越長(zhǎng)。

住房土地使用年限是從開發(fā)商拿地時(shí)就開始算起，土地使用年限正常應(yīng)該為70年，但是一般二手房肯定達(dá)不到這個(gè)年限，土地使用年限過短也會(huì)影響房貸年限。關(guān)于二手房房齡，銀行會(huì)根據(jù)1剩余所有權(quán)時(shí)間綜合計(jì)算貸款年限，銀行普遍規(guī)定二手房房齡不可高于15年或20年或25年，根據(jù)銀行不同有不同的要求。