二手房貸款評(píng)估報(bào)告一般都是房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的。二手房評(píng)估報(bào)告是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的、運(yùn)用估價(jià)方法綜合分析估價(jià)對(duì)象(土地、住宅、公寓等)在特地時(shí)間內(nèi)的合理價(jià)格，并將相關(guān)信息整理成冊(cè)，蓋上有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，就成了二手房貸款評(píng)估報(bào)告了。

為什么要進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)?

1、關(guān)于房齡。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等住房的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%。房齡越高的房子，價(jià)格折舊的越厲害。

2、關(guān)于戶型。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果在房子的戶型設(shè)置中，客廳、衛(wèi)生間和廚房的面積都不大，則扣減10%。

3、關(guān)于樓層。房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂層減5%。

4、關(guān)于朝向。假如房子沒有朝南的門窗，則扣減5%。

5、關(guān)于小區(qū)環(huán)境。沒有扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也扣減5%，屬于重點(diǎn)區(qū)域的房子要加15%，配套齊全加10%。

二手房評(píng)估費(fèi)受哪些因素影響?

1、住房因素。

舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。

樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。

住房竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)住房的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。

一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。

2、環(huán)境因素。

環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及住房的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。

再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中區(qū)的為+15%。

3、心理因素。

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。