商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)公司不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的住房出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的住房出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不可通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不可對抗預(yù)售登記的買受人。

商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，雙方接受的除外。

商品房預(yù)售備案其實就是產(chǎn)生一種物權(quán)效力，如果商品房的開發(fā)商沒有經(jīng)過住房預(yù)售買受人的同意擅自出賣住房的，不可產(chǎn)生物權(quán)效力。在商品房買賣中你需要特別注意每一個細(xì)節(jié)，否者可能產(chǎn)生不必要的糾紛，造成自己的合法權(quán)益受到損害。

預(yù)售合同登記備案期限是多久

商品房購買合同備案時間時間在三個月內(nèi)，根據(jù)法律的相關(guān)的規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。