1、法律性質(zhì)不同。預告登記是一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預售登記備案制度是由法律規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。

2、實際功能不同。預告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來可以實現(xiàn)物權(quán)，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的住房辦理了所有權(quán)初始登記之后，可以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得住房的所有權(quán)。但是，商品房預售登記備案制度在行政上對預購人具有保護功能，有助于建設(shè)行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3、操作上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)另有約定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產(chǎn)開發(fā)公司的強制性制度。

4、適用范圍不同。預告登記的適用范圍比商品房預售登記備案的適用范圍廣。根據(jù)規(guī)定，只要是當事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機構(gòu)申請預告登記。因此，在住房的買賣、抵押和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中都可以進行預告登記。但是，商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。

預售登記備案的效力是什么

商品房預售備案登記并不具有法律效力，并不會對合同的效力產(chǎn)生影響。商品房預售合同登記備案是預售的程序之一，可以一定程度上避免一房二賣。根據(jù)規(guī)定，商品房預售，開發(fā)公司應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)公司應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。