住房評(píng)估價(jià)即住房在市場(chǎng)情況下所具有的實(shí)際價(jià)值，需要先計(jì)算出將住房重新建造所需消耗的人工，材料以及住房土地使用費(fèi)用等，然后按照住房現(xiàn)在的折舊率進(jìn)行住房?jī)r(jià)值的折舊，扣除折舊之后的價(jià)值即為當(dāng)前住房的評(píng)估價(jià)值。住房的價(jià)值受到住房的結(jié)構(gòu)、建造費(fèi)用、使用年限、地理區(qū)位、配套、朝向、土地費(fèi)用等因素的影響。

住房?jī)r(jià)格評(píng)估的要素

1、折舊(房齡)：

指的是住房因?yàn)闀r(shí)間而造成的損耗。一旦房子蓋好便進(jìn)入折舊期，一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)等房子的折舊期限是50年，那么每年的折舊率應(yīng)為2%。

2、土地生熟程度：

指的是基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度以及土地的平整程度。簡(jiǎn)單的理解，就是抵押住房周?chē)脑O(shè)施的完善程度。其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平視為好。(三通一平指水、電、道路通，土地平整。五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?

3、資本化率：

把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率，其影響因素包括：自有資本所占比率;外來(lái)資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益下降(相對(duì)值);因通貨膨脹帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)和收益的增加(絕對(duì)量);還貸后自有資金的增加。

4、基準(zhǔn)地價(jià)：

基準(zhǔn)地價(jià)是土地初始價(jià)，也稱(chēng)城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

5、標(biāo)定地價(jià)：

是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。大家可以簡(jiǎn)單的理解為所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類(lèi)似住房(戶型、樓層、裝修)的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。