評估機構一般會根據(jù)房子的位置、年代等實際情況得出一個數(shù)值，也就是評估價，購買房子的價格和評估價之間存在一定的差異，住房評估價一般情況下會小于住房的實際成交價，在實際操作中評估值為房子實際成交價格的80%-90%，百分比受建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響而有所差異。

二手房估價要素有哪些

1、房齡

住房的房齡是住房評估的一個重要標準，住房的新舊直接影響到住房的價格。在對二手房進行銷售時，一定要計算住房的折舊費，年折舊一般為-2%，磚混結構住房折舊期限為50年。

2、戶型

嚴重的戶型設計問題也是二手房報價的減分項，存在形狀不規(guī)范、功能區(qū)缺失或套型過大過小等情況，需要在原報價上減去5%—10%左右。

3、樓層

樓層的高低也是決定住房價格的一個因素，一般處于中間樓層的住房價格可能較高點。一樓和頂樓的住房價格可能會偏低點，一般來說，2、6樓(-3%);7樓(-5%);3、4樓(+3%);1、5樓為基準價;若是樓頂(-5%)，但是如果一樓帶個小院子或者是頂樓帶天臺的話，那就另當別論了。另外，如果樓層無朝南外門窗則減5%。

4、裝修

裝修對于二手房報價的影響因房而異，其中如果小戶型有五年內的裝修，且保持良好，通常會提升10%的報價，而更多購買大戶型的購房者則更傾向于挑選毛坯房或統(tǒng)一裝修的準新房。

5、區(qū)位因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房價格與區(qū)位質量的優(yōu)良程度顯然密切相關。

(1)氣候條件：陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風起兮塵飛揚”。

(2)居民素質如何：它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。

(3)街道與交通狀況：如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等，在交通便利的地方價格可以增加個15%左右。

(4)基礎設施與公益設施狀況如何：如住家附近是否有幼兒園、學校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。

(5)商業(yè)網(wǎng)點是否齊全：如購物是否便利。

(6)環(huán)境狀況：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空間。

(7)住宅布局是否合理：如樓與樓之間的距離是否寬闊，是否狹窄而相互妨礙等。

需要強調的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要。

6.、配套因素

配套條件主要是指二手房所在小區(qū)的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡，學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂休閑設備及設施配套情況。配套設施的齊全與否，直接決定著該地點二手房的附加價值及升值潛力，同時也是決定人住后居家生活方便與舒適與否的關鍵因素。同交通條件相類似，配套條件也主要針對城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問題。

7、供求關系

如果該類型房源在市場上掛牌較少，而需求量卻很大，賣方就有較大的議價空間，在賣方市場的背景下議價可以提升5%—10%，如果住房本身捆綁了部分稀缺資源，價格更是相應的水漲船高。