眾所 ，買賣的商品如果有質(zhì)量問題或其它瑕疵，消費者可以申請退貨，而作為特殊商品的商品房，其存有質(zhì)量問題或其它瑕疵時是否允許退房呢？如果申請退房勢必會影響開發(fā)商的權(quán)益，他們一般不予辦理退房，這樣的話就難免會發(fā)生退房糾紛，那怎樣才能保護自己的合法利益不受侵犯，又能退房呢？下面我們就一起來看看。

一、商品房買賣中可以退房的情形

在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，根據(jù)合同法、商品房買賣司法解釋和商品房銷售管理條例，買受人可以有以下退房理由：

（1）合同無效

預售商品房必須有預售證，否則所預售合同無效。在合同無效的情況下，買受人可以要求退房退款。

（2）合同被撤銷

根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人在訂立合同時有重大或者顯失公正，一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背意思的情況下訂立的合同，有損害方有對請求人民法院或仲裁機構(gòu)變更或撤銷。

就實踐來看，出賣人常存在三種欺詐情形：

一是故意隱瞞未取得預售許可證或者提供虛假的許可證；

二是故意隱瞞所售住房已經(jīng)抵押的事實；

三是故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置住房的事實。

當出賣人存在上述欺詐情形時買受人可以要求退房退款。

（3）出賣人嚴重違約

合同法規(guī)定一方不履行合同、履行合同違反約定致使合同目的不可實現(xiàn)，另一方有權(quán)解除合同。具體地說在商品房買賣中出賣人可能存在下列違約行為造成買受人合同目的不可實現(xiàn)：

1、不可交房違約

這里又會有出賣人將所售住房再作抵押或者再轉(zhuǎn)賣他人兩種情況。

2、交房違約

出賣人不可按合同約定的時間交付住房高于三個月時買受人有權(quán)解除合同。

3、不可辦證違約

買受人在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理住房所有權(quán)登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因造成買受人無法辦理住房所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同。

4、交付住房套型錯誤

對于交房時的套型與設(shè)計圖紙不一致的，買受人有權(quán)退房。

5、交付住房面積偏差高于3％

凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積偏差比值其中有一項超出3％的，購房人有權(quán)退房。

6、規(guī)劃設(shè)計的變更而造成退房

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更造成商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，購房人有權(quán)退房。

7、其他根本違約情形

如因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，買營業(yè)房無法營業(yè)等。

（4）雙方無過錯的原因

因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同。

上述四方面的理由，基本上可以保證買受人的合法利益。如果買受人愿意也可以和出賣人約定解除合同的理由，這樣將能更好地保護買受人的利益。

二、商品房退房糾紛怎么解決？

退房糾紛是指商品房買受人與出賣人訂立合同后，買受人基于一定的理由又要求撤銷或解除合同并退還所付購房款而產(chǎn)生的爭議。實踐中開發(fā)商往往在與買受人簽訂合同時百般許諾，但在簽訂合同后卻一再令買受人失望，從而讓買受人忍無可忍要求退房。

如果發(fā)生退房糾紛應按如下方式解決：

1、商議

商議是指當事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)議解決糾紛。

買方與賣方對所發(fā)生的糾紛進行商議，提出一個對雙方都滿意的解決方案，并就此達成一個糾紛解決協(xié)議。此種解決方式對買賣雙方來講都是的解決方式，因為既省時又省力還省錢。但此方式是建立在雙方都相互讓步的基礎(chǔ)之上的，為求達到相互的共贏，就必須有取舍，如果某一方過于堅持自身的利益，就很難商議成功。

2、調(diào)解

這是指在非仲裁機關(guān)和訴訟外的第三方主持下，買方與賣方達成協(xié)議解決糾紛。此種方式也是不錯的糾紛解決方案，但在糾紛方案的商定中，要求中立的第三方，并且無論商議的結(jié)果如何對第三方均無利害沖突才能成立。

一旦存在利害沖突，中立的天平就會傾斜，那么商議出來的處理方案也很難讓買賣雙方滿意，從而達不到解決糾紛的效果。

3、仲裁

仲裁是指買賣雙方當事人依據(jù)他們事先或事后達成的協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機關(guān)，由該仲裁機關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實做出裁決以解決糾紛。

仲裁解決是終局的，裁決結(jié)果對雙方都具有約束力并依照裁決結(jié)果執(zhí)行，不存在當事人不服上訴的問題。仲裁簡單、靈活、快速、費用低廉，但是采取這樣的處理方式是要買賣雙方共同同意交由同一仲裁機構(gòu)裁決，如有一方不同意，將不可采取這樣的處理方式。

4、訴訟

訴訟是指買賣雙方當事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實做出判決以解決糾紛。

人民法院經(jīng)過開庭審理后，就雙方之間的糾紛做出解決。我國實行的是二審終審制，當事人如對一審法院作出的判決不服，可以向上一級法院上訴。此種方式是最權(quán)威的解決方式，但是判決時間長，且費用較高。