采取等額本息還款法的房貸，其月還款額在整個(gè)還款期間基本保持一致(還款首月除外，因?yàn)榭赡軙?huì)按實(shí)際天數(shù)計(jì)息)。

用計(jì)算公式表示就是：月還款額(本金+利息)=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。

大家要注意，雖說月還款額固定不變，但其中本金和利息的占比卻會(huì)不斷變化。在還款前期是利息占比更大，隨著客戶不斷還款，利息的占比會(huì)逐月遞減，本金占比則會(huì)逐月遞增，到了還款后期，利息基本還的差不多了，屆時(shí)就是本金的占比更大了。

而正是因?yàn)樵鹿┍３止潭ú蛔?，所以適合收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的客戶。也因?yàn)槭杖〉睦⑴c等額本金還款法相比更多，銀行也普遍會(huì)推薦此還款方式，以獲取更多的收益。至于等額本金還款法，則是將貸款總額等分，每月償還相同數(shù)額的本金和剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息。

等額本息提前還款最佳時(shí)間

等額本息在還款的時(shí)候，會(huì)將剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說未付的利息也要計(jì)息，那么我們?cè)谇岸螘r(shí)間的還款中占比最大的就是產(chǎn)生的利息。

如果我們想要出的錢更少那就要想辦法下降利息的計(jì)算，而等額本息是先還利息后還本金，整個(gè)貸款中的前半部分基本上是利息占比最大，后半部分則是本金占比最大。因此，我們只要在1/2之前提前還款，就可以有效減少利息;當(dāng)高于1/2的還款周期時(shí)，就不用提前還款了，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，你的利息已基本還完，剩下的只有本金，此時(shí)再進(jìn)行提前還款就沒有什么意義了。理論上等額本息提前還款的時(shí)間是只要在1/2之前都是比較劃算的，但是有些貸款可能不支持提前還款減少利息，甚至還有部分貸款會(huì)針對(duì)提前還款收取違約金。