買房貸款年限不可改長，在貸款前就要確定貸款年限了，一旦貸款年限確定后是不可中途更改貸款年限的。但可以提前還貸就是貸款年限未到時(shí)提前把錢全還清了，以此來縮短貸款的年限。所以，購房者在辦理按揭貸款時(shí)，一定要確定好貸款的年限。

影響房貸年限的因素有哪些?

1、借款人的年齡情況。

貸款年限受貸款人年齡的制約，在申請辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請辦理個(gè)人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得高于65歲(或70歲)，不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。

在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得高于借款人退休后5年。在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對于貸款人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長。

2、所購房產(chǎn)的房齡情況。

貸款年限受所購房產(chǎn)房齡情況制約，房齡越老，貸款年限就越短。房齡是從該住房竣工交付之日開始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因?yàn)槎址渴前凑赵u估價(jià)來計(jì)算貸款額的，評估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估而計(jì)算出來的。老房子在申請二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對下降，貸款年限也是如此。

3、所屬住房性質(zhì)。

不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長年限不同。通俗點(diǎn)講，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠房等這幾類住房能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年;商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年(在北京，個(gè)人購買商住或商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)要全款，不可貸款)。

4、借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

貸款人的還款能力會影響貸款年限，在貸款買房時(shí)，銀行會讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。一般情況下，高收入人群，銀行可能會建議貸款年限相對短些;如果借款人收入情況相對較差，銀行會建議貸款年限相對長一些。

5、貸款利率調(diào)整。

貸款利率變化調(diào)整也會影響貸款期限。舉個(gè)例子，2015年央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。商貸基準(zhǔn)利率下降的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，購房者用于還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會挑選縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。