如果是出于個(gè)人原因，交了首付沒(méi)簽合同，退房屬于單方面違約，交納的定金無(wú)法退回。如果是出于開(kāi)發(fā)商的原因，交了首付沒(méi)簽合同，購(gòu)房人可以退房。由開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金，并返還首付款。

購(gòu)房者可合理退房的條件

1、賣方一房二賣，買方可以退房。一物之上不可能存在兩個(gè)相互排斥的所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同，必然會(huì)有一個(gè)買房人不可能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買目的，無(wú)法取得住房的買受人不但可以要求退房、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理，在住房拆遷安置的過(guò)程當(dāng)中，拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

2、開(kāi)發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開(kāi)發(fā)商由于資金短缺，在與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請(qǐng)貸款，將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣，開(kāi)發(fā)商一旦不可按期還款，債權(quán)人就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為避免購(gòu)房者房、財(cái)兩空，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第1款規(guī)定，無(wú)法取得住房的買受人可以要求退房、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定：“因住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不可交付使用，或者住房交付使用后，住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)、確實(shí)不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！卑凑赵摋l規(guī)定，如果住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無(wú)論是住房交付前還是交付后，買受人均可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。

4、住房存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條：“因住房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！敝劣凇白》抠|(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒(méi)有詳述。結(jié)合《建筑法》第六十二條規(guī)定，住房質(zhì)量除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。

至于“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何界定，筆者認(rèn)為，該情形與“住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”的情形有明顯差別。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，意味著該住房已屬危房，居住其中，人身及財(cái)產(chǎn)安全隨時(shí)處于危險(xiǎn)之中;而“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財(cái)產(chǎn)安全情形卻不可居住使用，比如供水系統(tǒng)設(shè)計(jì)存在缺點(diǎn)，經(jīng)多次維修仍無(wú)法修復(fù);如下水管道設(shè)計(jì)缺點(diǎn)，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問(wèn)題，多次維修不可恢復(fù)致使無(wú)法居住等。

5、住房偏差面積過(guò)大。何為偏差太大?根據(jù)較高院的司法解釋，首先看雙方合同對(duì)此有無(wú)約定，如果沒(méi)有約定，面積偏差比絕對(duì)值高于3%就視為偏差過(guò)大。此時(shí)，購(gòu)房人如不愿意按實(shí)際面積購(gòu)買商品房，可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。

6、延遲交房。根據(jù)合同法》第九十四條及《最高人民法院關(guān)于商品房糾紛的司法解釋》第十五條，開(kāi)發(fā)商未能在約定時(shí)間內(nèi)交房驗(yàn)房，買受人經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。買受人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

7、住房不可辦理所有權(quán)登記。由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因致使住房不可辦理權(quán)屬登記，那么購(gòu)房人就不可算是真正意義上的所有權(quán)人。據(jù)此，《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理住房所有權(quán)登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因，造成買受人無(wú)法辦理住房所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

8、不可辦理購(gòu)房貸款。購(gòu)房人一般挑選按揭貸款的付款方式，但是若因辦不下?lián)ＹJ款購(gòu)房人付全款發(fā)生困難，當(dāng)事人可以挑選退房。這里辦不下?lián)ＹJ款的原因可能是賣方或賣方的資質(zhì)不夠，銀行不同意放貸或者國(guó)家政策發(fā)生變化不符合貸款條件等等?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2十三條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

9、變更住房規(guī)劃設(shè)計(jì)。購(gòu)房合同訂立后，賣方未經(jīng)購(gòu)房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，購(gòu)房人有權(quán)挑選退房。