借名買房合同具備以下條件是有效的：

1、該住房屬于可交易的商品房；

2、合同是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示；

3、合同當(dāng)事人有簽訂合同的民事行為能力；

4、合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗。

借名買房合同的常見情形及效力

1、基于合法目的所簽訂借名買房合同的效力

借名人為了保護(hù)個人隱私或者為了享受出名人所在特定群體（如公司內(nèi)部職工）的購房優(yōu)惠政策而與出名人簽訂借名買房合同，屬于基于合法目的所簽訂的借名買房合同，該情形是雙方當(dāng)事人意思自治的范疇，不涉及第三人的利益，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，因此該類借名買房合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

2、為規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)所簽訂借名買房合同的效力

關(guān)于借名人為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)與符合購買條件的出名人簽訂借名買房合同的效力認(rèn)定,首先，需要結(jié)合其是否違反《民法典》第一百五十三條規(guī)定的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不造成該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！痹摋l中的強(qiáng)制性規(guī)定指的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)主要是指國務(wù)院出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價讓快上漲化通知》以及《關(guān)于國務(wù)院常務(wù)會議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，其余均為地方政策、法規(guī)，加之國務(wù)院出臺的上述兩個通知均未對違反該通知會造成的后果予以明確，其本質(zhì)為管理性強(qiáng)制規(guī)范而非效力性強(qiáng)制規(guī)范，而地方政府所出臺的政策自然不屬于法律、行政法規(guī)的范圍,因此不可依據(jù)《民法典》第一百五十三條否定該類借名買房合同的效力。其次，需要結(jié)合《民法典》第一百五十四條的規(guī)定，判斷其是否存在惡意串通，損害他人合法權(quán)益。雖然借名人為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)而與出名人簽訂借名買房合同，但是借名人主觀上沒有追求損害他人合法權(quán)益的目的，也沒有達(dá)到惡意串通的程度，其最終目的是為了取得住房的所有權(quán)，故不可以《民法典》第一百五十四條來否認(rèn)為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)所簽訂借名買房合同的效力。綜上所述，在借名人為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)與出名人簽訂借名買房合同的情形下，當(dāng)借名人不具備辦理住房過戶登記的條件時，借名人雖對出名人享有請求其協(xié)助辦理住房過戶登記的權(quán)利，但此時尚不具備履行條件；當(dāng)借名人具備辦理住房過戶登記條件時，借名人請求出名人協(xié)助辦理住房過戶登記亦不會違反房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī),因此為了規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、法規(guī)所簽訂借名買房合同的效力應(yīng)是有效合同。

3、為低價購買經(jīng)濟(jì)適用房所簽訂借名買房合同的效力

根據(jù)《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理條例》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)政府批準(zhǔn)統(tǒng)一建設(shè)，面向符合條件的住房困難家庭銷售的住房，屬于政策性保障性住房，政府部門對于該類住房的購買人的資格有特殊要求和嚴(yán)格的審查公示程序，對該類住房的上市交易在期限、程序上設(shè)定了限制和要求，如果允許他人借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房或者允許在購買經(jīng)濟(jì)適用住房限制交易期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)讓住房，既擾亂了政府對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理秩序，也損害了廣大潛在符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格人民群眾的利益。如果法院對借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房或者在限制交易期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的行為不持否定性的評價，將不利于國家對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理以及對符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的人民群眾的群體利益的維護(hù)，故可以依據(jù)《民法典》第一百五十四條的規(guī)定認(rèn)定借名人與出名人之間存在惡意串通，損害他人合法權(quán)益而無效。

4、基于非法目的簽訂借名買房合同的效力

任何人都不應(yīng)當(dāng)從違法行為中獲益，借名人為了隱匿財產(chǎn)、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)以逃避債務(wù)或者進(jìn)行洗錢等非法目的而與出名人簽訂借名買房合同，顯然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，甚至涉嫌犯罪，故筆者認(rèn)為基于非法目的簽訂的借名買房合同應(yīng)該歸于無效。