一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及處理原則

1、《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不可向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不可合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。

2、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有住房買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定，此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有住房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí);第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果;第三，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

1、對(duì)將住房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該住房的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

2、如果合同已履行、購(gòu)房人也實(shí)際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問(wèn)題。

三、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理

1、合同被認(rèn)定無(wú)效后，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將住房原狀返還出賣(mài)人，出賣(mài)人將收取的價(jià)款返還買(mǎi)受人。

2、如果買(mǎi)受人在居住使用訴爭(zhēng)住房期間對(duì)訴爭(zhēng)住房及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建，其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買(mǎi)受人將原物及添附一并返還及給付出賣(mài)人，由出賣(mài)人將添附價(jià)值補(bǔ)償買(mǎi)受人。

3、按過(guò)錯(cuò)賠償損失。一般情況下，出賣(mài)人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣(mài)，應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

4、拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。