1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的首要司法考量依據(jù)

經(jīng)過挑選這些年各地法院承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有用或按有用處理的案子并進行剖析對比可知，法院的處理首要根據(jù)以下考量根據(jù)：契合合同有用的通常要件;維護公正、誠信準則;尊敬既成的實行現(xiàn)實或客觀情事;遵照道理和習氣;遵照特別準則規(guī)矩邏輯;遵照證據(jù)規(guī)矩邏輯;契合國家方針規(guī)則;安穩(wěn)社會秩序。

此外，經(jīng)過統(tǒng)計上列各類考量根據(jù)被引用的次數(shù)及其在悉數(shù)案子判決根據(jù)中所占份額可得，法院傾向于從合同通常生效要件視點尋覓斷定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有用的根據(jù)，而較少顧及國家方針精力及產(chǎn)權(quán)的合法性疑問?！白鹁醇瘸蓪嵭鞋F(xiàn)實或客觀情事”“維護公正、誠信準則”“遵照道理、習氣”等考量要素占有主體位置。

2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力評判的規(guī)范依據(jù)

專家們從法教義學視點提出了多種解說途徑，以破解法令適用困局。

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從法教義學視點動身，應以《土地管理法》第63條作為裁判小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力疑問的法令根據(jù)。因素在于，該條的調(diào)整方針為團體土地使用權(quán)人、用地人與購房人之間的聯(lián)系，其私法規(guī)范特色與小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的適法規(guī)模相契合。一起，該條文所倡立的農(nóng)業(yè)保證、農(nóng)地維護的方針方針是在建立團體建造用地流通及小產(chǎn)權(quán)房買賣效力規(guī)矩和進行有關(guān)司法處斷時無法逃避的價值規(guī)范。

根據(jù)此，怎么了解《土地管理法》第63條規(guī)則中的“非農(nóng)業(yè)建造”將直接聯(lián)系到小產(chǎn)權(quán)房買賣中團體土地使用權(quán)流通的合法性疑問。從文義解說的視點看，對“非農(nóng)業(yè)建造”有兩種了解：一是“非農(nóng)業(yè)+建造”，則凡屬“建造”所包括的團體土地使用權(quán)的流通均應制止;二是“非+農(nóng)業(yè)建造”，則與農(nóng)業(yè)有關(guān)的(或工業(yè)范疇以內(nèi)的)建造活動所包括的團體土地使用權(quán)的流通不在法定制止之列。著眼于小產(chǎn)權(quán)房買賣效力疑問的實在解決，參酌《土地管理法》第63條內(nèi)含的方針意圖，第二種解說計劃更為合理。從意圖解說的態(tài)度看，只要不違反《土地管理法》第63條尋求的農(nóng)地維護、鄉(xiāng)村保證的宗旨，團體土地(含團體建造用地)使用權(quán)流通是可以允許的。

3、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的司法判定

根據(jù)以上解說，綜合地方法院司法實踐現(xiàn)狀，當時及往后相當長時期內(nèi)法院裁判小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力疑問的通常思路應為：

1、根據(jù)《土地管理法》第63條劃定的“農(nóng)業(yè)建造意圖”，只將有違農(nóng)人生計保證和農(nóng)地維護準則的團體土地使用權(quán)流通列為法定制止規(guī)模，在城鎮(zhèn)居民以“非轉(zhuǎn)農(nóng)”方法采購小產(chǎn)權(quán)房的情況下，有關(guān)團體土地使用權(quán)流通契合“農(nóng)業(yè)建造意圖”，小產(chǎn)權(quán)房買賣有用。

2、秉持尋求本質(zhì)公理的理念，只要不違反國家法制的本質(zhì)一致，應盡量尊敬小產(chǎn)權(quán)房買賣個案的特別性，尊敬既成實行現(xiàn)實或客觀情事，表現(xiàn)必要的道理和買賣習氣。

3、針對實踐中多發(fā)的賣房人為求房子提價利益主張買賣無效的景象，應一直重視公正、誠信準則在有關(guān)利益聯(lián)系處置中的動態(tài)遵循。

在國家城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進的新形勢下，既定的建設(shè)用地使用權(quán)交易結(jié)構(gòu)面臨挑戰(zhàn)，既有模式的穩(wěn)定性受到威脅。因此，在小產(chǎn)權(quán)房交易效力評斷等相關(guān)問題上對法律進行續(xù)造甚至立改廢是十分必要的。原文通過對司法案例的整理分析，探尋法院在認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力時的裁判依據(jù)和邏輯規(guī)則，并提出裁判此類案件的新思路，具有重要的參考價值。