購房者在房產(chǎn)交易過程當(dāng)中，房地產(chǎn)買賣合同是保證買賣雙方權(quán)利的重要保證。但并不是所有房地產(chǎn)買賣合同都是具有法律效力的，那么，哪些房地產(chǎn)買賣合同是不具備法律效力的？房地產(chǎn)買賣合同無效又該怎么辦呢？下面就由小編來告訴大家。

一、哪些購房合同是不具備法律效力的？

1、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同

根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力的人是指不滿十周歲的未成年人、不可辨認(rèn)自己行為的精神病人。無民事行為能力的人的房地產(chǎn)買賣均由其法定代理人代理簽訂合同，由他們獨(dú)立簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

2、乘人之危而簽定的房地產(chǎn)買賣合同

一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

3、以欺詐為目的簽訂的房地產(chǎn)買賣合同

這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的住房買賣合同。

4、產(chǎn)權(quán)主體有問題的房地產(chǎn)買賣合同

所謂產(chǎn)權(quán)有問題，是指住房的出賣人并不是住房產(chǎn)權(quán)所有人。如果非產(chǎn)權(quán)所有人出賣住房沒有得到產(chǎn)權(quán)所有人的同意，無法提供同意證明書，則簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是無效的。

小編提示：

購房人在簽合同之前一定要核實住房出賣人的身份，如果其不是住房所有人，應(yīng)讓其提供住房所有人同意出賣住房的證明，如若不可，那這樣的合同還是不要簽了。

5、與沒有所有權(quán)證書的賣方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同

未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣），賣方隱瞞無證的事實或因住房存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不可取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。

6、侵犯優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)買賣合同

出租人出售租賃住房，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件（房價、交付期限和方式）下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出售住房的，承租人可以請求人民法院宣告該住房買賣無效。

二、房地產(chǎn)買賣合同無效怎么辦？

合同被確認(rèn)無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對于無效合同造成的財產(chǎn)損失，一般采取以下2個方法處理：

（1）返還財產(chǎn)

返還財產(chǎn)是使當(dāng)事人的財產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)?？梢允且环椒颠€，也可以是雙方互相返還。當(dāng)事人依據(jù)無效合同取得的住房，應(yīng)返還對方；若住房已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不可返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。

（2）賠償損失

沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。