1、上海二手房購房流程：商議房價、支付定金;簽訂住房買賣合同;交易付款;申請過戶、辦過戶手續(xù);住房交付、水電、煤氣、物業(yè)管理費交割;領取住房產(chǎn)權證。

2、上海二手房購買注意事項：明確二手房產(chǎn)權是否清晰;住房是否在租;住房是否有拆遷計劃;合同約定細節(jié)要明確;單位、福利住房是否侵權與合法;是否有拖欠物業(yè)費的情況等。

二手房購買詳細流程

1、信息匹配買方看房

首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要高于自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設定的條件，看情況適當調(diào)整，因為沒有滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。

2、產(chǎn)權調(diào)查

產(chǎn)權調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權不明的二手房。如果你只是跟住房使用權人進行交易，而沒有了解到住房的真實產(chǎn)權，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的住房，產(chǎn)權歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不可交易。

3、雙方交談交納意向金

“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標明確后，擬定區(qū)域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項。

4、買賣雙方簽約

簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。住房總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

5、買方交定金

所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不高于20%)，預先給付對方當事人的 或其替代物。

6、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

在二手房交易中有相當一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中挑選不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。

7、買方辦理銀行按揭手續(xù)

購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

8、買方打首付款

購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程當中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據(jù)時支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

9、雙方辦理權屬轉(zhuǎn)移

(1)完稅

買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關稅費

(2)辦理過戶登記

雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。

10、賣方交房給買方

買方收樓時得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項對住房情況進行檢驗，設施設備細清點，質(zhì)量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主商議，確定責任方，以免收房后扯皮。

11、買方領取住房權證

辦完權屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到住房所在地區(qū)縣權屬登記部門申請領取住房權證，同時住房權屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結單”。

12、銀行放款給賣房人

保證機構根據(jù)賣家手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產(chǎn)權已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結清。

13、物業(yè)交接

審查所買住房是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結清的收據(jù)、復印件等。

14、買方支付末期房款

在二手房交易過程當中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。