1、住房的基本情況：住房的基本情況包括住房的使用年限、裝修情況、樓層情況以及戶型等方面。如果住房的使用年限長長，估價一般都會很低。如果裝修情況很糟糕，評估價也會偏低。如果樓層位于底層或頂層，評估價格肯定會受到影響。而套型落后、功能陳舊的住房評估價也會較低，甚至不同朝向價格會相差200元每平方米左右。

2、住房的外部因素：環(huán)境因素既有自然的，例如住房所處地段的繁華程度，以及周邊道路的交通便捷程度都是二手房評估很重要的要素。同樣小區(qū)環(huán)境好、配套設(shè)施齊全，價格也越高，每平方米價格相差范圍可達到500-2000元。

3、房地產(chǎn)市場因素：市場因素主要是供求情況，如果在一個區(qū)域住房供不應(yīng)求時，住房的評估價格就會上漲。反之，當(dāng)住房供應(yīng)量過大時，住房的評估價格就會出現(xiàn)下降。

什么情況需要做房產(chǎn)評估

1、買賣雙方認(rèn)為有必要時：在進行二手房交易的時候，如果買賣雙方都認(rèn)為有必要的話，那么就可以委托第三方對該住房進行評估。雖然買賣雙方都能自行確定住房的價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，對房地產(chǎn)市場不了解，又不相信對方報價的話，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的第三方進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

2、申請抵押貸款時：如果買方需要貸款購買二手房的話，那么在向銀行申請貸款之前，銀行需要對該住房進行評估，借款人為了能比較順利地貸款，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。

3、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時：在二手房的交易過程當(dāng)中經(jīng)常會發(fā)生一些房產(chǎn)糾紛，如果一方以價格過高或過低、顯示公平為由拒絕繼續(xù)履行合同，此時，買賣合同任何一方或者雙方或仲裁機構(gòu)、法院可以委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。