商住房產權年限的計算起始日是從開發(fā)商取得土地的使用權之日起開始計算的。商住房是商業(yè)用地或綜合用地，使用年限一般為40或50年，住宅的產權年限則為70年。

商住兩用住房值得買嗎?

商住兩用的住房主要存在以下潛在問題：

1、產權年限與價格

一般的商住公寓產權為40-50年，相比住宅的70年，不僅年限短，而且產權到期后續(xù)期問題尚無定論。好處則是，商住公寓的均價比同地段的住宅較低，同時，商住公寓主打戶型較小，因此總價也較低。

2、買房貸款問題

盡管總價相對較低，但要注意的是，購買商住公寓時會面臨較大的貸款壓力。

由于商住公寓產權性質為商業(yè)或辦公，而不是普通住宅，若需貸款，首付比例的要求一般不會低于50%，并且不可使用公積金貸款。

確實需要商業(yè)貸款的，通常利率也會在基準利率上浮10%左右，貸款年限一般要求不高于10年。因此對于普通購房者，尤其是年輕人群體來說，并沒有減輕太多貸款及還款負擔。

3、產品本身戶型與采光問題

市面上的多數(shù)商住公寓層高都在4米及以上，可以挑選自己搭建隔層，也有在交付前就做好了隔層。這種設計一定程度上制造出更多的居住空間，也為購房者提供了更多的改造體驗。

不過，也需意識到，商住公寓往往一層有多個房間，因此大部分的住房朝向不可滿足通透的標準，甚至采光也深受影響。

4、地段、環(huán)境與生活成本

相比住宅來說，由于商住公寓往往位于不錯的地段，布局于商業(yè)聚集的地區(qū)，區(qū)域內有寫字樓、商場等配置，交通相對較為便利，距離地鐵口、公交中轉站等距離較近，因此可以減少購房者的交通成本。

但要注意的是商住公寓物業(yè)服務等收費標準都遠高于一般住宅收費標準，水費電費均按照商業(yè)來計算標準，也均高于一般住宅使用標準。

商住公寓的綠化一般比住宅小區(qū)要差，這就決定著商住房的居住環(huán)境并沒有住宅那么好。同時商住公寓樓棟密集、人口多，人員素質也參差不齊。

5、其他風險：

無法遷入戶口。

“商住兩用”住房實質上仍為商業(yè)用房或辦公用房，所以無法遷入戶口。

可能出現(xiàn)質量問題及驗收風險由于內部夾層建造，主體結構承重增加。

在建設項目竣工前，開發(fā)商進行夾層建造，規(guī)劃行政主管部門對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收合格。

項目竣工驗收后，擅自夾層建造，規(guī)劃行政主管部門發(fā)現(xiàn)后將責令限期拆除。

因此，購買商住兩用公寓房，還需購房者結合自身情況，謹慎考慮。