別墅是非普通住宅，因為別墅的面積大，基本上在140平以上了，所以，根據(jù)普通住宅與非普通住宅的定義來看，別墅屬于非普通住宅。普通非普通區(qū)別有三點，高于以下標(biāo)準(zhǔn)其中一條就是非普通住宅：面積140平以上；容積率小于1.0；實際成交價高于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍的。

別墅是小產(chǎn)權(quán)房嗎?

1、所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地面上建設(shè)的住房，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”，因而別墅不屬于小產(chǎn)權(quán)房。

2、在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。別墅是具有相關(guān)的證件，有自主產(chǎn)權(quán)的，因為不屬于小產(chǎn)權(quán)房哦。

3、小產(chǎn)權(quán)房其實是社會上的說法，這種說法很模糊，也很不專業(yè)，不過一般來可以理解成為小產(chǎn)權(quán)只有使用權(quán)沒有處分權(quán)，也就是一般說的使用權(quán)的房子，因而別墅的小產(chǎn)權(quán)不屬于。

怎樣區(qū)分商品房和別墅?

別墅過戶與普通的商品房沒區(qū)別，可能交的稅要高，別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅，獨立別墅所屬地塊(包括別墅占地)占地面積XX平方米，容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地面上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

2、商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的住房稱為商品房，商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批。

3、建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。