住房外墻滲水責(zé)任歸屬及維修，需依據(jù)質(zhì)保期、物業(yè)管理情況、滲水原因綜合判斷。開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主在不同情境下承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，維修方法需針對(duì)防水層損壞、結(jié)構(gòu)板裂紋及安裝問題等具體原因進(jìn)行。

住房外墻滲水物業(yè)是否有責(zé)任維修，取決于具體情況。

如果在質(zhì)保期內(nèi)(通常是5年之內(nèi))，外墻滲水的情況應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司的責(zé)任是聯(lián)系開發(fā)商進(jìn)行維修和維護(hù)，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。如果造成業(yè)主室內(nèi)受損，業(yè)主也可以要求開發(fā)商修繕或者適當(dāng)補(bǔ)償。

如果過了質(zhì)保期，且外墻滲水是由于物業(yè)管理不善造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任。例如，物業(yè)未對(duì)外墻進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，造成滲水問題，物業(yè)公司需負(fù)責(zé)維修。如果外墻滲水是由于自然損壞，物業(yè)公司有監(jiān)督和管理的義務(wù)，可以申請(qǐng)動(dòng)用維修基金聯(lián)系專業(yè)人員進(jìn)行維修維護(hù)。提取維修基金需要至少三分之二以上業(yè)主的同意。如果外墻滲水是人為因素造成的，如業(yè)主私自改造或損壞公共設(shè)施，責(zé)任應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)。物業(yè)公司負(fù)責(zé)監(jiān)管，如果破壞者無(wú)法維修，物業(yè)公司可以進(jìn)行維修，但費(fèi)用由破壞者承擔(dān)。

根據(jù)《民法典》，住房外墻屬于共有部分，物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行維護(hù)和管理。如果物業(yè)公司盡到管理職責(zé)，因不可抗力造成漏水可免責(zé);若未履行管理職責(zé)造成損失，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

住房外墻滲水的常見原因及解決方法

?1、防水層損壞?：防水層遭到破壞是造成外墻滲水的主要原因之一。修復(fù)時(shí)需要揭開滲水部位的頂部屋面和防水層，然后使用結(jié)構(gòu)膠對(duì)結(jié)構(gòu)板上下進(jìn)行封閉處理，并沿著水源追蹤防水層的破損位置進(jìn)行修復(fù)?。

2、?結(jié)構(gòu)板裂紋?：結(jié)構(gòu)板存在裂紋也會(huì)造成滲水。修復(fù)時(shí)需要檢驗(yàn)并處理這些裂紋，以避免滲水現(xiàn)象的持續(xù)發(fā)生?。

?3、安裝問題?：如排水管安裝時(shí)打膨脹螺絲固定，雨水順著膨脹螺絲縫隙滲入室內(nèi);玻璃窗密封膠老化或干掛石材接縫密封膠老化等?。