步驟一：找正規(guī)的網(wǎng)站和中介

不管是買(mǎi)房還是賣(mài)房，在找相關(guān)網(wǎng)站的時(shí)候，都要注意找正規(guī)的網(wǎng)站或是終中介機(jī)構(gòu)。如果買(mǎi)二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問(wèn)清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)是簽完合同付一部分，過(guò)戶后付一部分，省的太早付完錢(qián)，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。

步驟二：實(shí)地考察住房情況

1、住房自身建筑情況

比如住房戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水住房滲水別光看廚衛(wèi)有很多二手的次新房，購(gòu)房者大多因?yàn)榇朔窟€未裝修就認(rèn)為不存在滲水漏水問(wèn)題。而且在很多人印象里，滲水問(wèn)題一般都發(fā)生在衛(wèi)生間，但有時(shí)，外墻滲水比衛(wèi)生間滲水還麻煩等問(wèn)題。如果有條件，記得在連續(xù)陰雨天去看看房子，特別要注意背陰處的窗臺(tái)或墻角，看看是否存在外墻滲水的現(xiàn)象。

2、住房周邊狀況

如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。

步驟三：看房子產(chǎn)權(quán)

1、房產(chǎn)證

（1）看有沒(méi)有房產(chǎn)證：沒(méi)有房產(chǎn)證的房子可以直接刷掉，這種房子是沒(méi)有保證的，一般都是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)了。

（2）賣(mài)方必須是房主：注意檢驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致（當(dāng)然先要看看是不是假的，多半不會(huì)）。有些住房有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。

（3）看住房有沒(méi)有貸款：有的房子貸款買(mǎi)的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。

2、看土地證（上海沒(méi)有土地證）

外地的房子，有些是有土地證的，土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無(wú)償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對(duì)住房享有較完整的權(quán)利。

3、去房管局核實(shí)以上情況

去房管局核實(shí)的時(shí)候可以順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位住房。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買(mǎi)賣(mài)合同與政策、法律沖突。

4、看房子是否在租

在租的房子，房主在出售前需要先通知租房人，租房人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果在租房人不知情的情況下將房子出售了，購(gòu)房合同是無(wú)效的。也就是說(shuō)住房買(mǎi)賣(mài)合同不可對(duì)抗在先成立的租賃合同。

步驟四：交易注意事項(xiàng)

1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在賣(mài)房子時(shí)，有些費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。如果不問(wèn)清楚的話，會(huì)很麻煩。

（1）水費(fèi)：要問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。

（2）電費(fèi)：?jiǎn)柷宄u(mài)家電費(fèi)繳納情況，最好親自查一下電表有否移動(dòng)、改裝、走表是否正常等。

（3）煤氣費(fèi)：要辦好過(guò)戶。有些還有暖氣費(fèi)，這個(gè)也要一起過(guò)戶。

（4）電話、寬帶、有線電視等：一般讓原房主遷走，把自己原來(lái)的號(hào)碼遷來(lái)。

（5）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用：去物業(yè)公司問(wèn)，有沒(méi)欠啥錢(qián)，還有過(guò)戶什么的。

2、注意遷移戶口問(wèn)題

有時(shí)候我們這買(mǎi)二手房，就是為了孩子就近讀書(shū)問(wèn)題，給孩子上戶口很重要。如果賣(mài)家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì)發(fā)生糾紛。（注：這個(gè)要看各地政策，上海這邊已基本沒(méi)影響，上家戶口沒(méi)遷出的，不影響下家戶口遷入，派出所可將未遷出的戶口另立戶）

因此，買(mǎi)房前可到相關(guān)部門(mén)（街道、居委會(huì)、派出所之類(lèi)）查閱賣(mài)家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題在合同里講清楚。

步驟五：簽訂合同的注意事項(xiàng)

1、合同的建立：房管局大多會(huì)提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣(mài)方提供。買(mǎi)房就要注意，賣(mài)方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成最后的統(tǒng)一。

2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力挑選。作為一個(gè)理財(cái)者，強(qiáng)烈建議，就算有實(shí)力，也請(qǐng)選后者。為什么？房貸利息低唄！知道民間借貸利息是房貸的幾倍？

3、確定交房細(xì)節(jié)：

（1）交房的時(shí)間和條件：時(shí)間好辦，條件可以提哪些？比如賣(mài)方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等（想想看：開(kāi)門(mén)，一個(gè)堆滿垃圾的屋子）。

（2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等：上面說(shuō)過(guò)了，要他提供最后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。

（3）過(guò)戶：①時(shí)間：確定到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶的時(shí)間。②費(fèi)用：過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用誰(shuí)出。這些要在合同里訂好。③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫(xiě)幾個(gè)人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫(xiě)上，以后再加，麻煩的很。④戶口遷出：上一大點(diǎn)的最后一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在就訂好賣(mài)方戶口遷出的時(shí)限。

4、明確違約責(zé)任：最好先明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)：

（1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）

（3）定下如果違約，賣(mài)方要承擔(dān)買(mǎi)方裝修、搬家之類(lèi)的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。