市場(chǎng)估價(jià)法

市場(chǎng)估價(jià)法就是參照被征收類似地區(qū)商品房的價(jià)格來(lái)確定被征收住房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是住房征收評(píng)估過(guò)程當(dāng)中最適宜的評(píng)估方法。它通常適用于具有在市場(chǎng)上具有交易性的房地產(chǎn)，比如普通商品住宅、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。市場(chǎng)估價(jià)法代表著一種立法導(dǎo)向，即由以前單純的對(duì)住房?jī)r(jià)值補(bǔ)償?shù)浆F(xiàn)在開(kāi)始重視對(duì)土地價(jià)值的補(bǔ)償，被征收的地區(qū)如果以后被開(kāi)發(fā)成商業(yè)區(qū)，土地價(jià)格必然隨之上漲，那么對(duì)于該地區(qū)的征收而言，最有價(jià)值的其實(shí)是該地區(qū)的土地，因此，被征收人理應(yīng)享有一部分由于該土地增值取得的利益。

成本估價(jià)法

成本估價(jià)法又稱成本逼近法，就是最大程度縮小市場(chǎng)的空間，以房地產(chǎn)如果重新建造的價(jià)值減去折舊價(jià)來(lái)計(jì)算。這種估價(jià)方法通常適用于房地產(chǎn)很少有交易實(shí)例，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況，如宅基地面上的土地與住房。在評(píng)估方法的適用中成本估價(jià)法本應(yīng)是退而求其次的挑選，但在實(shí)踐中成本估價(jià)法很容易被評(píng)估機(jī)構(gòu)所濫用，該種方法所估出來(lái)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)法、收益法等。

收益法

收益法是參照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)確定被征收住房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，適用于有潛在收益價(jià)值存在的房地產(chǎn)，并且對(duì)于未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)在一定范圍內(nèi)是可以進(jìn)行預(yù)算的，比如酒店、游樂(lè)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等有明顯營(yíng)利收入的場(chǎng)所，與之相反的公共空間或公益性質(zhì)的房地產(chǎn)則不適用這種估價(jià)方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法針對(duì)的是征收過(guò)程當(dāng)中還處于建設(shè)狀態(tài)的住房，主要指通過(guò)估算建設(shè)結(jié)束后該類不動(dòng)產(chǎn)的正常交易價(jià)格，再在此基礎(chǔ)上扣除開(kāi)發(fā)成本、稅收等費(fèi)用，其剩余金額即為評(píng)估結(jié)果。假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要適用于待開(kāi)發(fā)的土地、將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地或待征收改造的在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

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