共有產(chǎn)權(quán)房作為大產(chǎn)權(quán)房的一種，通過政府讓渡部分土地出讓收益以低價配售給保障對象，并與政府簽訂產(chǎn)權(quán)份額及上市交易條件等合同。大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)、合法性、抵押貸款及購買方式上存在顯著差異。

共有產(chǎn)權(quán)房是大產(chǎn)權(quán)房，購房人可以取得由國家頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證。那共有產(chǎn)權(quán)住房是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；由保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而住房產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。

大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

1、產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)部門不同

大產(chǎn)權(quán)房是指從開發(fā)商手中購買的已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房。由于大產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可以取得由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明住房所有權(quán)歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得住房的合法所有權(quán)，并依法對所購住房行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地面上建設(shè)的住房，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同也不會在國土房管局給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

2、合法性不同

大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證受法律保護(hù)，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有《土地使用證》和《預(yù)售許可證》，在相關(guān)部門備案，國家承認(rèn)并保護(hù)大產(chǎn)權(quán)房。而小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證是鄉(xiāng)政府或者村政府頒發(fā)的，開發(fā)商沒有取得《土地使用證》，因此小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

3、辦理抵押貸款不同

大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行抵押貸款，最高為住房評估價格的七成，至于小產(chǎn)權(quán)房，在一般的商業(yè)銀行都是無法抵押的，不過有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司可能會認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的抵押。小產(chǎn)權(quán)房無法獲得商業(yè)銀行抵押認(rèn)可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不可上市交易，只能在村集體之內(nèi)轉(zhuǎn)讓。

4、購買方式不同

購買大產(chǎn)權(quán)房，購房者可以全款購買也可以貸款購買。因為，貸款買房的可行性較高，購房者可以先交首付，再還貸款。首付大概是房產(chǎn)全款百分之三十或者百分之二十。而購買小產(chǎn)權(quán)房必須全款，因為國家不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證。因此購買小產(chǎn)權(quán)房，銀行不予貸款。