一、評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與選定

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)

評估機(jī)構(gòu)首先要具備相應(yīng)的評估資質(zhì)，這是評估的前提條件，沒有資質(zhì)的評估屬違法行為。

《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)結(jié)合部房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》第三條、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定，對被征收住房進(jìn)行評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，必須是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在評估報(bào)告里，應(yīng)該列明評估機(jī)構(gòu)和評估人員的資格證明。

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與被拆遷人共同挑選確定

依據(jù)《國有土地面上住房征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)與《國有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)可由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)商議選定;規(guī)定時(shí)間內(nèi)商議不成的，由住房征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

二、評估時(shí)間的確定

《辦法》規(guī)定，被征收住房價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為住房征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收住房價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。被征收住房價(jià)值評估時(shí)間點(diǎn)為住房征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進(jìn)行住房價(jià)值評估。此外 ，評估的目的為反映住房的實(shí)際價(jià)值，以達(dá)到合理公平的補(bǔ)償，若評估報(bào)告作出時(shí)間過長，被征收住房因?yàn)槭袌鰞r(jià)值波動(dòng)，不可真實(shí)反映其價(jià)值，被征收人可要求重新評估"。

三、評估方法的選定與考慮的因素

具有合法資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，在評估時(shí)，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收住房價(jià)值進(jìn)行評估。其中，被征收住房的類似房地產(chǎn)有交易的，通常選用市場法評估;被征收住房或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，通常選用收益法評估;被征收住房是在建工程的，通常選用假設(shè)開發(fā)法評估。此外，被征收住房價(jià)值還會(huì)受到被征收住房的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素影響。

四、評估結(jié)果公示與異議處理

評估完畢后，評估機(jī)構(gòu)需將分戶的初評結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，存在錯(cuò)誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)修正。公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收方提供委托評估范圍內(nèi)被征收住房的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，征收方需向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

如果被征收人和征收方對復(fù)核結(jié)果仍有異議，需在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收住房所在地評估專家委員會(huì)申請鑒定。