從總體上分，住房質(zhì)量問題大概有三類：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題、影響居住的質(zhì)量問題和一般質(zhì)量問題。

(一)住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題是指住房主體結(jié)構(gòu)存在問題無法通過驗(yàn)收造成不可交付或交付使用后住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

(二)因住房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用。如何判斷嚴(yán)重影響正常居住，法律沒有作出具體規(guī)定，司法實(shí)踐中一般一是看住房質(zhì)量問題是否可以通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)可以解決不影響正常居住，那么就屬于一般質(zhì)量問題，可要求開發(fā)商修復(fù)賠償損失。如果無法通過維修解決或經(jīng)修復(fù)后仍然存在問題不可正常居住，購(gòu)房人可以解除合同并要求出賣人賠償損失。

(三)一般質(zhì)量問題，是指住房地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題等等。在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的屬于質(zhì)保范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)履行質(zhì)保義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

住房質(zhì)保期是多長(zhǎng)時(shí)間?

(一)開發(fā)商承諾業(yè)主的質(zhì)保期最低規(guī)定：

《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》規(guī)定的各部位的最低質(zhì)保期為：

1、屋面防水3年。

2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年。

3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年。

4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年。

5、門窗翹裂、五金件損壞1年。

6、管道堵塞2個(gè)月。

7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期。

8、衛(wèi)生潔具1年。

9、燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。

10、其他部位、部件的質(zhì)保期限，由房地產(chǎn)開發(fā)公司與用戶自行約定。

(二)施工方承諾開發(fā)商的質(zhì)保期規(guī)定：

根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《住房建筑工程質(zhì)量質(zhì)保辦法》的規(guī)定，建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量質(zhì)保書的最低質(zhì)保期為：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、住房建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

5、裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的質(zhì)保期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

(三)質(zhì)保期的計(jì)算時(shí)間：

《商品房銷售管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量質(zhì)保責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就質(zhì)保范圍、質(zhì)保期限、質(zhì)保責(zé)任等內(nèi)容做出約定。質(zhì)保期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的質(zhì)保期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量質(zhì)保書約定質(zhì)保期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中確定的最低質(zhì)保期限的，質(zhì)保期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中確定的最低質(zhì)保期限。