1、房地產(chǎn)分離出賣，宅基地不可以轉(zhuǎn)讓。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨住房轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣住房時(shí)只轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，宅基地不可以轉(zhuǎn)讓。出賣住房的主體必須是該住房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人住房的，其買賣行為一般無(wú)效.住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有住房時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、宅基地轉(zhuǎn)讓違法。主要包括轉(zhuǎn)讓下列房地產(chǎn)：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

宅基地轉(zhuǎn)讓的條件

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;

(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的除外條件

1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須和住房一起轉(zhuǎn)讓。

2、下列轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：

(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;

(2)法人或其他組織購(gòu)買;

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。