文章摘要： 1、成本法：房地產(chǎn)成本評估分為兩部分，一部分是土地成本積算法，就是對合法取得的土地成本進行核算，然后將取得的利潤積累，得出土地使用權(quán)價值，另一部分是住房重置成本法，就是將住房按照當(dāng)下市場標(biāo)準(zhǔn)核算成本，同時還要考慮到開發(fā)商的利潤，最后兩者相乘
1、成本法：
房地產(chǎn)成本評估分為兩部分，一部分是土地成本積算法，就是對合法取得的土地成本進行核算，然后將取得的利潤積累，得出土地使用權(quán)價值，另一部分是住房重置成本法，就是將住房按照當(dāng)下市場標(biāo)準(zhǔn)核算成本，同時還要考慮到開發(fā)商的利潤，最后兩者相乘得出住房總價。
2、市場比較法：
將需要評估的房產(chǎn)，與已經(jīng)成交或評估過的同類產(chǎn)品進行比較，然后將各因素數(shù)量化，最后得出房產(chǎn)的實際價值，注意對比的房產(chǎn)必須是相同用途，相同情況以及正常報價的。
3、剩余法：
這種評估方法一般用于單項房產(chǎn)價值評估，或者單項土地使用價值評估，計算方式也很簡單，因為總價等于土地價值加房產(chǎn)價值，所以只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。
4、收益法：
這種評估方法的不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產(chǎn)都會影響收益率，一般是根據(jù)收益來推算該房產(chǎn)的價值，計算公式為：房地產(chǎn)純收益/收益還原利率。
1、二手房稅費。住房評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一些城市繳納的交易稅費如增值稅、契稅等，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。
2、二手房貸款額度。由于二手房首付款=實際成交價-貸款額度，貸款額度=評估價×(1-首付比例)，因此，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現(xiàn)金。
房產(chǎn)評估的方法
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