1、未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)

物業(yè)公司收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)前提是必須獲得物價管理部門的各項(xiàng)審批文件原件。有的物業(yè)公司歲已經(jīng)接管了該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，但如果物業(yè)公司未獲批準(zhǔn)，業(yè)主在改物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還沒有獲得審批之前就可以不用交物業(yè)費(fèi)。因此業(yè)主在交物業(yè)費(fèi)時可要求物業(yè)公司出示這些文件來查詢是否應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。

2、未接房

物業(yè)費(fèi)是從業(yè)主接房開始計算的，在業(yè)主還沒有接房的情況下，是不需要交物業(yè)費(fèi)的。關(guān)于這個問題，有兩點(diǎn)要注意：一是有的朋友接了房沒有入住，這種情況下也是需要交物業(yè)費(fèi)的，但可以和物業(yè)公司商議，按照一定的折扣交納物業(yè)費(fèi)。另一點(diǎn)是在開發(fā)商延期交房的情況下，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)，如果物業(yè)公司要收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主有權(quán)拒絕。

3、物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

生活中存在一些物業(yè)公司違反合同約定或相關(guān)規(guī)定的現(xiàn)象，比如擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，這一點(diǎn)大家要注意，業(yè)主可以拒交的是物業(yè)公司擅自提高的部分物業(yè)費(fèi)，對于獲批的這部分物業(yè)費(fèi)，業(yè)主還是需要交納的。對于已經(jīng)交了高于物業(yè)收費(fèi)的朋友，業(yè)主請求物業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)費(fèi)包含的項(xiàng)目

1、物業(yè)管理和服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

其實(shí)說白了，就是物業(yè)費(fèi)里面也包含著物業(yè)工作人員的工資。此外，除了物業(yè)服務(wù)工作人員的工資之外，還有加班費(fèi)、福利費(fèi)、服裝費(fèi)，但是，值得注意的一點(diǎn)就是，不包括管理和服務(wù)人員的獎金。

2、共用部位、公共設(shè)施和設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)

一般來說，小區(qū)里往往都是需要靠著各種各樣的設(shè)備來維持和質(zhì)保的，因此，物業(yè)費(fèi)里也包括著：各類土建零修費(fèi)、公共照明費(fèi)、電梯、二次供水、消防設(shè)施維修費(fèi)等。

3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

現(xiàn)在小區(qū)里的綠化都是十分好看的，而這里都是需要管理的，因此，綠化管理費(fèi)也是包含在物業(yè)費(fèi)里的。此外，綠化這個費(fèi)用也是有很多明細(xì)費(fèi)用的，比如，農(nóng)藥化肥費(fèi)、綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、雜草清除及運(yùn)輸費(fèi)、勞動保險工具費(fèi)、景觀改造費(fèi)等。

4、物業(yè)管理區(qū)域清理衛(wèi)生費(fèi)用

小區(qū)環(huán)境之所以那么優(yōu)美，空氣之所以那么清新，也是因?yàn)榍謇硇l(wèi)生干凈的原因。其實(shí)，清理衛(wèi)生費(fèi)也是加入到物業(yè)費(fèi)里的，一般包括：樓道及院落的清掃費(fèi)、清理工具費(fèi)、勞動保險用品費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)、衛(wèi)生防疫防毒費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、清理衛(wèi)生所需的其他費(fèi)用等。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)成本

小區(qū)的物業(yè)公司需要對小區(qū)業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，同時也要負(fù)責(zé)對住房建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理。比如在小區(qū)的各個出入口，就應(yīng)該設(shè)置門衛(wèi)管理人們的進(jìn)出，也有必要在小區(qū)內(nèi)部安放監(jiān)控設(shè)備，安排物業(yè)人員進(jìn)行巡邏等等。

6、汽車管理費(fèi)

現(xiàn)在幾乎每家都有汽車，特別有地下停車場的也需要有小區(qū)的物業(yè)管理，對于車輛的進(jìn)出情況應(yīng)該要時刻監(jiān)管，在車輛進(jìn)出口要有相關(guān)設(shè)備或者門衛(wèi)人員，現(xiàn)在很多小區(qū)的停車都是一個比較大的難題，有物業(yè)的小區(qū)如果在停車的時候遇到了什么問題可以尋求物業(yè)幫助，不僅是小區(qū)的車庫由物業(yè)管理，小區(qū)露天路邊的停車情況也是由物業(yè)管理的。

7、辦公費(fèi)用

物業(yè)為了更好維護(hù)管理小區(qū)就少不了辦公經(jīng)費(fèi)，比如代收水、電費(fèi)電腦、收據(jù)，以及日常出入登記臺賬，紙筆等日常辦公用品。

8、物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用

現(xiàn)在如果因小區(qū)電梯和其他設(shè)備故障產(chǎn)生意外的話，這個責(zé)任物業(yè)公司那一點(diǎn)費(fèi)用，根本無法承擔(dān)，所以大部分物業(yè)公司要入保，以應(yīng)對突發(fā)事件。

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用

不同小區(qū)的服務(wù)不同，因?yàn)槭召M(fèi)不同，有的小區(qū)經(jīng)業(yè)主同意還收取別的費(fèi)用以更好的為小區(qū)服務(wù)。比如存車費(fèi)，充電費(fèi)等。

10、利潤

不管是開辦怎樣的公司，都是以營利為目的，但物業(yè)管理公司有時還不是這樣，如果小區(qū)較小的話，大部分由地產(chǎn)公司補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)利潤還是很難，為什么會做賠錢生易呢?目的是為以后好賣房，在社會上樹立好的形象，如果開發(fā)出來的小區(qū)沒人管，以后售房也是個問題了。但大型的小區(qū)物業(yè)管理公司一般是有利潤的，因此你交的物業(yè)費(fèi)也包含了物業(yè)公司的利潤。在通常情況下，普通住宅小區(qū)的平均利潤率并不高于社會的平均利潤率。