一、經(jīng)濟(jì)適用房買賣的相關(guān)法律規(guī)定

2008年4月11日北京市建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》等文件中規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或住房所有權(quán)證未滿5年的，不得按市場價格上市出售。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或住房所有權(quán)證已滿5年，經(jīng)濟(jì)適用住房確需上市出售的，需要按照一定比例補(bǔ)繳土地收益等價款。在2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，產(chǎn)權(quán)人可以按照市場價格出售，應(yīng)按出售價格的10%補(bǔ)繳土地收益等價款。在2008年4月11日之后簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，產(chǎn)權(quán)人可以按照市場價格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格差價的70%補(bǔ)交土地收益等價款。上述規(guī)定均明確同等價格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。

二、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房合同的效力認(rèn)定

就經(jīng)濟(jì)適用住房在限制交易期限內(nèi)上市轉(zhuǎn)讓所涉及的合同效力問題，實踐中存在不同的認(rèn)識。經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同無效多為實踐中采納的觀點。地方性法規(guī)或規(guī)章可以作為認(rèn)定合同效力的參考依據(jù)，因為違反地方性法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定將損害國家利益、社會公共利益及不特定第三人利益，可以此為由，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同無效?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理住房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第6條第1款規(guī)定：相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟(jì)適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。第6條第2款規(guī)定：出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同系2008年4月11日之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購住房的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該住房已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，合同可能因時間與條件的變化，而成為有效合同。

三、提示

一般情況下，經(jīng)濟(jì)適用住房取得權(quán)屬證書滿5年，或繳納契稅滿5年，轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的合同才有效。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房時，買賣雙方在明確約定住房合同價款后，簽訂住房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)先行向住房管理部門對于經(jīng)濟(jì)適用住房的上市轉(zhuǎn)讓進(jìn)行申請，在區(qū)住房管理部門明確表示放棄優(yōu)先回購權(quán)的前提下，雙方才能轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。