1、合同條款達不成一致。

如果是因為合同條款達不成一致意見，購房者要求退房，開發(fā)商和賣家一般會直接將定金退給購房者。如果開發(fā)商和賣家不退，購房者可以向住建委投訴。要注意的是必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。

2、合同約定可以退定金。

認購書或購房合同中，對于退定金的條件有約定的話，只要情況符合退定金的條款，都可依據(jù)認購書或購房合同讓開發(fā)商退定金。也有很多購房者面臨限購后失去買房資格的問題，這種情況要在合同中約定，這是樓市調(diào)控行為，屬于不可抗力的因素。多數(shù)住房購買合同中，也都會將一些政策作為不可抗力的因素明確出來，由此原因造成合同無法進行下去時，可以雙方商議解除合同，雙方互不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

3、無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證。

對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，如果開發(fā)商不退定金，直接起訴即可。

定金與訂金有哪些區(qū)別?

1、含義不同。

定金屬于一種擔(dān)保手段，是具有法律效益的，給付定金在于擔(dān)保債務(wù)的履行，其并不是履行債務(wù)的行為，當(dāng)債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;但是訂金只是一種支付手段，預(yù)付款的交付只是一種履行債務(wù)的行為，沒有法律效益，沒有擔(dān)保債的履行的作用。

2、退還情形不同。

不管是哪一方違約了，另一方都是無權(quán)要求對方返還定金的，接受定金有一方違約時，就要雙倍返還，這就使定金起著制裁違約方并補償受害方所受損失的作用。也可以理解為，定金相當(dāng)于預(yù)先交付的違約金;但是訂金不可用于違約時的則罰金，如果有一方違約了，要么返還，要么折抵違約金或損害賠償金。

3、數(shù)額不同。

定金的數(shù)額在法律上是規(guī)定有限制的，《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金數(shù)額不可高于主合同標(biāo)的額的百分之二十;而訂金的數(shù)額要依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般是沒有要求限制。

4、支付方式。

定金的支付方式和訂金也有區(qū)別，定金是必須一次性付清的，但是訂金可一次性付清，也可以挑選分期付款。