一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地面上建設(shè)的住房，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因有哪些

1、城市房?jī)r(jià)過(guò)高

中國(guó)許多大中城市的高房?jī)r(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。

與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適用租房的建設(shè)無(wú)法滿(mǎn)足這些住房需求。相對(duì)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于想去大城市，而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡。

2、地方政府的管理不到位

根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地面上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才造成了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地面上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用);由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

4、新農(nóng)村建設(shè)的漏洞

在國(guó)家要求的新農(nóng)村建設(shè)中，村里把原來(lái)的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，所建的房子應(yīng)該是連排的、類(lèi)似公寓形式的住宅。但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項(xiàng)工程時(shí)，由于資金窘迫，便會(huì)和開(kāi)發(fā)商合作，將上級(jí)政府批準(zhǔn)的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣(mài)給農(nóng)民，另一部分房子便讓開(kāi)發(fā)商給城市居民獲取利潤(rùn)了。所以小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)其實(shí)是搭上了新農(nóng)村建設(shè)的便車(chē)。

5、市場(chǎng)的需求

小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，從某種意義上說(shuō)，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能，當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿(mǎn)足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買(mǎi)力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。