小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地面上建設(shè)的住房，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

由此看來，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不可買賣的。

小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量難以保證。

便宜是有原因的。除了證件不全，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量也令人擔(dān)憂，住房的售后質(zhì)保也難以保證。這類住房一般由土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)。如果沒有對住房質(zhì)量的監(jiān)管，開發(fā)商為了賺錢可能會偷工減料，這可能會造成安全隱患。

2、配套設(shè)施不完善

這些房子幾乎沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施，周邊設(shè)施規(guī)劃也很不完善，入住后的物業(yè)管理也很容易出現(xiàn)問題。而今后一旦發(fā)生糾紛，可能就沒水沒電了，也沒人處理。

3、遺贈也很麻煩

由于沒有產(chǎn)權(quán)，今后繼承會有很多麻煩，購買后不可合法轉(zhuǎn)讓。以新農(nóng)村建設(shè)和舊村改造為名，是小產(chǎn)權(quán)房普遍的一種運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。事實上，小產(chǎn)權(quán)是沒有產(chǎn)權(quán)的。住房抵押貸款的條件之一是要有房產(chǎn)證和土地使用證。而單位小產(chǎn)權(quán)房只有土地使用證卻沒有房產(chǎn)證。因此，銀行和貸款機構(gòu)不會做小產(chǎn)權(quán)抵押貸款。