1、無產(chǎn)權證書。

早在2007年，住建部就曾發(fā)出風險提示，小產(chǎn)權房不受法律保護。這種住房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產(chǎn)權證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。

“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，都是沒有“五證”的，所以小產(chǎn)權房是不可辦理房產(chǎn)證的。

2、質(zhì)量參差不齊。

小產(chǎn)權房的建設未經(jīng)過相關部門審核，住房質(zhì)量沒人監(jiān)督，不排除有些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3、拆遷難補償。

小產(chǎn)權房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善。

小產(chǎn)權房不可保證社區(qū)內(nèi)的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不可保證。同時這也對住房的保值增值產(chǎn)生了很大影響

5、遺贈麻煩、再次出手較難。

由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不可進行住房買賣。而且小產(chǎn)權房交易一般一次性付清，不可辦理抵押貸款。

小產(chǎn)權買賣注意什么

1、購買小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。小產(chǎn)權房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。

2、使用權、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權的住房無產(chǎn)權保障，不具有住房、轉讓、處分、收益等權利，且不可辦理住房產(chǎn)權過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不可像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

3、小產(chǎn)權房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商的利潤攫取。小產(chǎn)權房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買小產(chǎn)權房的根本原因。首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地面上建造住宅的。