二手房貸款評(píng)估機(jī)構(gòu)不是貸款人自己請(qǐng)，一般銀行都有專門合作的評(píng)估公司，所以都是銀行指定評(píng)估公司。而評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)二手房所處的路段、坐向、樓層、樓齡、周邊配套、戶型、朝向等重要因素，作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，這個(gè)評(píng)估價(jià)格與貸款額度是息息相關(guān)的。

二手房評(píng)估價(jià)怎么確定

1、市場(chǎng)因素

二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估既要符合市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，又要符合住房的實(shí)際情況，估價(jià)的第一步就是要把住房與市場(chǎng)同類住房?jī)r(jià)格、鄰近住房?jī)r(jià)格等相比較，同時(shí)，要把住房的成本與折舊進(jìn)行折算，合理的折舊方法是每年折舊2%左右。

2、區(qū)位因素

這是買賣二手房必須考慮的因素。交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)提高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減一定的價(jià)格。

3、造型質(zhì)量因素

看好房子的區(qū)域位置后，就要考慮房子的成新率、建筑質(zhì)量、外立面造型等。次新房是準(zhǔn)現(xiàn)房，質(zhì)量有保證。它的外立面良好、造型獨(dú)特的住房可以提升房產(chǎn)的檔次，給人物有所值的感覺，反之，住房在購(gòu)買者心中就會(huì)相應(yīng)地貶值。

4、環(huán)境因素

小區(qū)外部環(huán)境、綠化、人文環(huán)境也是估價(jià)的重要影響因素。所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可，買家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來(lái)購(gòu)買這樣的房產(chǎn)。安靜、封閉的小區(qū)，使業(yè)主的隱私生活得到保障，這樣房子的價(jià)格自然也是居高不下。

5、樓層因素

二手房的價(jià)格視具體的情況而定，每一套房子的價(jià)格都不一樣，好的樓房形態(tài)、樓層、朝向也可以為房子相應(yīng)地加分。頂層和底層是一般購(gòu)買者都不會(huì)輕易觸碰的住房類型，價(jià)格相對(duì)較低。

二手房評(píng)估價(jià)有什么影響

1、貸款額度

如果購(gòu)買二手房的時(shí)候挑選的是按揭貸款的方式，那么住房評(píng)估值直接決定著貸款的可貸額度。抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

2、交易價(jià)格

買賣雙方確定二手房的交易價(jià)格也會(huì)委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

3、二手房稅費(fèi)

交稅金額按照網(wǎng)簽的比例來(lái)計(jì)算，高評(píng)估，高網(wǎng)簽，所繳納的稅也會(huì)相應(yīng)增加，一些城市繳納的交易稅費(fèi)如契稅等，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例。簡(jiǎn)單地說，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少。