1、確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限，主要通過(guò)這幾個(gè)方面來(lái)評(píng)估二手房的折舊費(fèi)。

2、建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。

3、住房的殘值，是指住房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊住房時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用住房的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。

4、使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。

影響二手房折舊的因素

1、物理因素：

物理因素是影響住房折舊的不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機(jī)械震動(dòng)等原因造成的；使用過(guò)程當(dāng)中人為的損壞；災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞；由于設(shè)計(jì)、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。

2、功能性因素：

功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因而使同類型住房變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計(jì)不良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋或規(guī)格過(guò)時(shí)等引起的房地產(chǎn)的相對(duì)減價(jià)。例如，現(xiàn)在很多住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來(lái)的那些不成套、不獨(dú)用、有室無(wú)廳、無(wú)樁基、無(wú)隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時(shí)就需要進(jìn)行功能性折舊。

3、經(jīng)濟(jì)性因素：

經(jīng)濟(jì)性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素造成的效用和價(jià)值下降造成的損失和價(jià)格下降，這常常是由于市場(chǎng)變化或政府行為造成的房地產(chǎn)佳用途的改變而引起的。主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。