小產(chǎn)權(quán)房不可買賣。小產(chǎn)權(quán)房無法正常交易，是不可過戶的。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地面上建設的用于銷售的住房，這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房如何區(qū)分

1、從房產(chǎn)證的角度區(qū)分：只要有縣(區(qū))級住房主管部門下發(fā)的房產(chǎn)證就是大產(chǎn)權(quán)，如果是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，那就是小產(chǎn)權(quán)。不過，有的地方是房產(chǎn)證、土地證合一的，但事實上，區(qū)分關鍵在于不是有幾個證，而在于房產(chǎn)證是誰發(fā)的。

2、從抵押貸款角度區(qū)分：大產(chǎn)權(quán)房可以進行抵押貸款，最高為住房評估價格的七成，至于小產(chǎn)權(quán)房，在一般的商業(yè)銀行都是無法抵押的，不過有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司可能會認可小產(chǎn)權(quán)房的抵押。

3、從上市交易角度區(qū)分：大產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可以取得由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放的證明住房所有權(quán)歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得住房的合法所有權(quán)，并依法對所購住房行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，土地是屬于集體所有的，不可上市交易，只能在村集體之內(nèi)轉(zhuǎn)讓。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風險

1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證

從法律層面，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的，因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房大嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

因為小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不可去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現(xiàn)在不可去銀行做貸款，同理未來也不可拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

3、小產(chǎn)權(quán)房交易難

如果想要向非集體成員的第三人出售小產(chǎn)權(quán)房，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)住房購買人完全可以與其他人再次簽訂住房買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

4、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證

因為購買小產(chǎn)權(quán)的購房者不是住房合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產(chǎn)權(quán)住房違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得住房，又不可索回房款的尷尬局面。

此外，開發(fā)商在建設小產(chǎn)權(quán)住房時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監(jiān)管，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、住房漏水等質(zhì)量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生住房質(zhì)量糾紛，購房者維權(quán)難，終只能自行承擔損失。