“小產(chǎn)權(quán)房，就是指村集體組織，或者是開發(fā)商憑借新農(nóng)村建設的名義，農(nóng)民自建的商品房，或者是在集體土地面上建設的住房。國家不會頒發(fā)的土地使用證以及預售許可證，購房合同也不可在房管局進行備案。小產(chǎn)權(quán)房其中一種是建在集體建設用地面上，只屬于農(nóng)村集體所有人?！?/p>

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?

1、小產(chǎn)權(quán)房的買賣不受法律保護;而商品房是經(jīng)國家批準建設的，買賣也是受國家法律保護。

2、小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證等;而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、契稅證。

3、小產(chǎn)權(quán)房不具有住房合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利;而商品房具有。

4、買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款;而購買商品房購房者可以辦理按揭貸款。

購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風險?

1、買賣合同無效

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。也就是說合同有效是例外情況，比如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。而其他情況，合同都是無效的，也就是說將住房賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，一般被認為無效。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不可返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。因此如果購房者購買了小產(chǎn)權(quán)房極有可能前房兩失。

2、無法辦理兩證

城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，是不可登記發(fā)證的。

3、不可轉(zhuǎn)讓

因為“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。因此購房者也不可合法的過戶，對其升值空間產(chǎn)生較大的影響。

4、拆遷無法得到補償

由于小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管不夠嚴格，因此住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證;購房者買房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。

5、房產(chǎn)無法抵押、貸款

從銀行貸款來說，銀行貸款必須提供合法的物業(yè)進行抵押，小產(chǎn)權(quán)房是沒有經(jīng)過主管部門批準而建造的，無法提供合法產(chǎn)權(quán)證明，因此也就無法辦理抵押貸款。