不是所有的回遷房都可以辦房產(chǎn)證，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，拆遷前有房產(chǎn)證的，回遷房就有房產(chǎn)證，拆遷前沒(méi)房產(chǎn)證的，回遷房也沒(méi)有房產(chǎn)證。有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的，沒(méi)房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購(gòu)房合同，無(wú)法上市交易。

回遷房與商品房的區(qū)別

1、在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償住房由市人民政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，住房的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置住房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

3、拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購(gòu)買(mǎi)回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買(mǎi)賣(mài)，集體土地面上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

買(mǎi)回遷房要注意哪些

1、一房多賣(mài)

因?yàn)榛剡w房沒(méi)有辦法辦理預(yù)告登記，所以留下了一房多賣(mài)的漏洞。比如回遷房的房?jī)r(jià)上漲，而違約成本很低的話，那么出售人很有可能把住房轉(zhuǎn)賣(mài)給他人。所以在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要注意，在住房買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下，辦理了交付或是登記手續(xù)，這樣才能變成物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

2、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字

購(gòu)買(mǎi)回遷房有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如如果賣(mài)方發(fā)生了意外，那么回遷房就有可能作為遺產(chǎn)由繼承人進(jìn)行分割繼承。在購(gòu)買(mǎi)回遷房時(shí)一定要人賣(mài)方在第一順序繼承人簽字，表示賣(mài)方對(duì)繼承權(quán)的放棄。一般情況下，按順序繼承人是配偶、父母、子女，所以在要求賣(mài)方簽字時(shí)說(shuō)話方式要委婉一些，避免造成雙方不快。

3、 必須約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間

有些回遷房出賣(mài)者沒(méi)有房產(chǎn)證，這樣是辦不了過(guò)戶手續(xù)的。所以一定要約定好房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，雖然不知何時(shí)才能取得房產(chǎn)證，但是只要寫(xiě)清楚了什么時(shí)候拿到房產(chǎn)證就什么時(shí)候辦理住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。其次在簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要注明具體的交房時(shí)間，如果買(mǎi)的是現(xiàn)房，那么可以注明繳納首付時(shí)就是交房時(shí)間。

4、 買(mǎi)方要留尾款

購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)的住房要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，所以違約責(zé)任的要明確注明清楚。如果出現(xiàn)違約現(xiàn)象，那么違約方要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如要交法院的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。其次如果買(mǎi)房留有大額的尾款，賣(mài)方認(rèn)為違約金小于尾款時(shí)，買(mǎi)房違約機(jī)會(huì)就會(huì)下降。但是如何留下大額尾款，這就需要買(mǎi)房和賣(mài)房者自行解決了。