1、土地性質(zhì)不合法的風(fēng)險

在集體土地面上所建住房，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法，因?yàn)閲颐鞔_規(guī)定不可在集體土地面上進(jìn)行商品房開發(fā)。

2、土地使用權(quán)不合法的風(fēng)險

在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地面上，即尚未辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不可按正常手續(xù)進(jìn)行銷售。

3、工程建設(shè)手續(xù)不合法的風(fēng)險

有的項(xiàng)目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。

4、施工進(jìn)度沒有達(dá)到規(guī)定要求就銷售的風(fēng)險

這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售，即先收取一定的認(rèn)購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。

開發(fā)商五證的重要性

1、五證包括：計(jì)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;國土部門的《國有土地使用權(quán)證》;《建設(shè)局用地計(jì)劃許可證》(證明開發(fā)商已經(jīng)交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障);建設(shè)部門的《建造工程許可證》;國土部門的《住房銷售(預(yù)售)許可證》。

2、《國有土地使用權(quán)證》和《住房銷售(預(yù)售)許可證》是五證中最重要的，具備這些證件才表示開發(fā)商所售樓盤是合法項(xiàng)目。此外，如果是購買期房的話要最好開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是不是有達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，施工進(jìn)度和竣工時間是不是有保證。

3、根據(jù)我們國相關(guān)的法律法規(guī)，從事地產(chǎn)開發(fā)的首要標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)。而取得土地使用權(quán)的流程有兩種植，一種是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方法取得國有土地使用權(quán)，另外一種是通過政府劃撥的方法取得國有土地使用權(quán)。大家庭在商品房的時間要核實(shí)開發(fā)商的土地性質(zhì)，核實(shí)以下文件：《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;《國有土地使用權(quán)證》;繳費(fèi)地價款的相關(guān)憑證。大家庭需要明確土地的地方、面積、用途、出讓地價款、投資開發(fā)的期限、土地使用和規(guī)劃局標(biāo)準(zhǔn)等。

4、在審核開發(fā)商證件的時間要注意正是的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章和房間土地行政總監(jiān)部門的公章; 土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上蓋的是“臨時土地使用證專用章”，說明土地使用者還未繳清地價款。最新證件無法擅自涂改，土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。