開發(fā)商五證一般缺《商品房銷售(預售)許可證》，因為商品銷售許可證必須要將前面四證辦好了才能辦這個銷售(預售)許可證，而且開發(fā)商取得了銷售(預售)許可證就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。

買五證不全的房產有什么風險

1、簽訂的購房合同無效：如果開發(fā)商在銷售住房的時候沒有取得五證的話，代表該開發(fā)商沒有預售商品房的資格，因此購房者和開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議就是無效的。因為商品房實行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不可在房地產交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。

2、質量沒有保證：五證齊全的開發(fā)商所建造的住房更有保證，正規(guī)的開發(fā)商都會在五證齊全的情況下銷售住房，違規(guī)操作的開發(fā)商才會在沒有五證的情況下賣房子，沒有五證的開發(fā)商也沒有出售商品房的資格，這樣的房子質量很難有保證。

3、無法辦理房產證：開發(fā)商沒有取得五證的話，那么該房產是不可辦理房產證的，購房者買房之后也不可辦理產權登記和過戶。而住房屬于不動產，實行實名登記制度，沒有房產證的住房在法律上不屬于有產權的房地產，不受物權法的保護。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，購房者必定蒙受損失。

4、開發(fā)商圈錢跑路：如果購房者在買房時沒有注意查看開發(fā)商是否具備五證，那么很有可能遇到一些不具備五證的開發(fā)商，開發(fā)商在未取得資質的前提下，搭建售樓處進行樓盤銷售，利用精致的沙盤以及廣告來吸引購房者下定。如果購房者只是看到廣告、沙盤、戶型圖就進行交易，這些開發(fā)商在騙取訂金后可能會卷款逃跑，造成購房人錢房兩空的局面。

5、無法確定土地性質：五證不全的房子是不可確定該住房屬于什么性質的房產的，購房者在買房時也就無法保證住房的產權年限。如商業(yè)用地產權為40年，住宅用地產權為70年，如果開發(fā)商有意混淆住房性質，把在商業(yè)用地面上建的房子作為住宅銷售，買房者的住房土地使用年限就會縮短30年，而且還要交商業(yè)水電費和較高的契稅等。

6、無法順利獲得貸款：購房者如果想要貸款購買五證不全的開發(fā)商所建造的住房，有可能無法成功獲得貸款，因為銀行在審批貸款的時候需要確認房子是否有預售許可證，同時要求開發(fā)商提供階段性的擔保責任，才會給買房人辦理按揭貸款的相關手續(xù)。如果開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，造成購房者貸款失敗，將會給自己帶來直接損失。