經(jīng)濟(jì)適用房制度是國(guó)家針對(duì)特定的社會(huì)群體所制定的群體性福利政策，符合該政策的特定主體享有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。因此經(jīng)濟(jì)適用房屬于典型的社會(huì)福利房，土地使用權(quán)的性質(zhì)是國(guó)家劃撥的，二手經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎？如何認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題？

二手經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎

1、眾所周知經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年的，不得上市交易，由此引發(fā)的糾紛訴訟到法院，法院通常是以雙方簽訂的住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而對(duì)交易不予以保護(hù)，買(mǎi)方面對(duì)賣(mài)方的反悔只能束手無(wú)策。

2、如果經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)五年，合同是無(wú)效的，如果滿(mǎn)五年合同是有效的。由于經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質(zhì)是具有保證性質(zhì)的政策性住房。

3、因此購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房后，并不是擁有了住房的完整權(quán)，其不可完全按照自己的意志對(duì)住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)五年（以交納契稅日期為準(zhǔn)），不得直接上市交易。

4、購(gòu)房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原購(gòu)房的價(jià)格回購(gòu)。根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)該遵守法律法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。因此未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

如何認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題？

1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條　“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！钡谖迨l　“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格上市出售是否有效問(wèn)題，有的當(dāng)事人提出《經(jīng)濟(jì)適用住房管理?xiàng)l例》中“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易”的規(guī)定是國(guó)家七部委的規(guī)章，不是法規(guī)。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

3、從近幾年來(lái)北京（如大興及順義）、黑龍江、河南省等地法院的判例看，經(jīng)濟(jì)適用住房未滿(mǎn)5年按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，多以私下交易經(jīng)濟(jì)適用房的行為違反了國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定為由被認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

4、經(jīng)濟(jì)適用房在滿(mǎn)五年后出售，政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)政府并無(wú)明確的細(xì)化規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方只要達(dá)成合議，簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，該合同即為有效；經(jīng)濟(jì)適用房在滿(mǎn)五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價(jià)格做低，住房買(mǎi)賣(mài)合同仍有效，但是應(yīng)納稅方應(yīng)當(dāng)依照《管理法》補(bǔ)繳稅款，并繳付滯納金。

以上就是二手經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎？如何認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題的全部?jī)?nèi)容，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合一定的條件。判斷該類(lèi)合同效力的標(biāo)準(zhǔn)是是否補(bǔ)交了土地出讓金，若補(bǔ)交了土地出讓金，該合同有效。