相關(guān)法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬尚未予以規(guī)定，所以根據(jù)法定原則及小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀，人民法院對于涉及小產(chǎn)權(quán)住房買賣合同的效力問題不宜作出實體處理。

購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風險

1、沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證

很多購房者挑挑選買小產(chǎn)權(quán)房主要是因為小產(chǎn)權(quán)房的價格比較便宜，但是大家都知道，小產(chǎn)權(quán)房只有居住權(quán)，沒有所有權(quán)。因為小產(chǎn)權(quán)房是沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地證的，即便有也是村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認可。

2、無法辦理貸款

因為小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，也沒有參與備案，因此購買時購房者不可貸款購買，只能一次性或分期付款。同時未來也不可拿房子去銀行做抵押，這在無形中加大了購房人的資金壓力，增加購房風險。

3、再交易難

如果購買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者想要再次出售住房的話，是比較困難的，主要是因為小產(chǎn)權(quán)房沒有不動產(chǎn)權(quán)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，這房產(chǎn)不可過戶的情況下，小產(chǎn)權(quán)住房購買人完全可以與其他人再次簽訂住房買賣協(xié)議，這樣就會變成一房多賣的局面，第三人的利益將得不到保證。

4、戶口無法遷入

對于購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者來說，他們的戶口是沒辦法遷入的，也無法獲得免費醫(yī)療和義務教育資源。

5、住房質(zhì)量得不到保障

因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此也不在政府機構(gòu)的監(jiān)管范圍內(nèi)，購房者在住房使用過程當中，如果遇到住房質(zhì)量問題以及附屬配套設施問題時，得不到有效的保障。

小產(chǎn)權(quán)房買賣屢禁不止的因素是什么

1、深層的歷史根源

“小產(chǎn)權(quán)房”作為二元體制下，轉(zhuǎn)型中國存在的獨特現(xiàn)象，有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產(chǎn)權(quán)房”合法與否的問題，而是應該基于中國土地制度的缺點，土地制度改革的大方向，以及中國房地產(chǎn)長效機制的建立等事實，探求“小產(chǎn)權(quán)房”的解決之道。

2、高房價下的市場空間

在城市，商品住宅、保障性住房、經(jīng)濟適用性住房等多種住房建設及住房供應體系已經(jīng)或正在完善，小產(chǎn)權(quán)問題既沒有納入合法的城鎮(zhèn)住房體系，小產(chǎn)權(quán)住房無論建設還是到交易無疑是市場刺激下的產(chǎn)生的，它填補了高房價住宅市場留下的市場空間。

3.低收入人群的冒險與挑選

長久以來，商品房獨自撐起了中國房地產(chǎn)“一片天”，從根本上講，這是多年以來高速增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟與相關(guān)制度建設發(fā)展嚴重不平衡的產(chǎn)物，所以，在這種前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”憑借價格上的優(yōu)勢，被一些低收入的人群而挑選。