1、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

2、依法收回土地使用權(quán)的;

3、登記為共有的房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

4、權(quán)屬有爭議的;

5、未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的;

6、已被列入危房的住房;

7、按照住房建筑設(shè)計為獨立成套(單元)的住房,不得分割轉(zhuǎn)讓。

8、在依法取得使用權(quán)的國有土地面上建成的住房,必須在辦理住房所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,方可轉(zhuǎn)讓。

9、處于戶口凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的;

10、抵押的住房未解除抵押或者未經(jīng)抵押權(quán)人同

11、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房款的,比如以標準價購買的住房;

12、住房使用性質(zhì)已改變的住房

13、軍產(chǎn)、醫(yī)院產(chǎn)、學校產(chǎn)權(quán)的公房與本單位的辦公場所在一個院子內(nèi)的

14、使用權(quán)的住房(暫時沒有上市細則,現(xiàn)階段只有東城和朝陽區(qū)的各別住房可上市);

15、在農(nóng)村集體土地面上興建的住房,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房;

16、法律、行政法規(guī)、房改政策、地方政府規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

購買二手房注意事項

1、查詢住房權(quán)屬

(1)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果住房屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有住房共有產(chǎn)權(quán)人同意出售住房的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如果不可到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

(2)把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定：凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的住房屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售住房的證明。

2、查看住房年限

一般住房都有居住年限的，這些在產(chǎn)權(quán)證明上會標注清楚。大部分商品房的使用權(quán)限是70年，但也有個別住房的產(chǎn)權(quán)年限只有四十年。除了產(chǎn)權(quán)年限之外還要了解該住房從建設(shè)之初至今的使用年限是多少。

3、物業(yè)管理水平

了解該區(qū)水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;了解該區(qū)的停車場、小區(qū)綠化的基本情況;小區(qū)保安水平怎么樣，觀察一下保安是否有責任心等。

4、了解住房使用狀況

首先，一定要確保住房的產(chǎn)權(quán)證是真實的。根據(jù)住房產(chǎn)證，購房者可以了解到住房建筑面積大小，住房用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，可到住房所在地的房地產(chǎn)交易部門查到住房有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

5、確定房子是否在出租

如果房子在出租，租房者擁有優(yōu)先購買權(quán)，業(yè)主在出售房子前需要先通知租房人，否則簽訂的合同是無效的，購房者要避免陷入這種情況。