1、確定住房是否允許出售：因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。

2、確定住房所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠：住房所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，住房有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。最重要的是一定要由賣方出示、提供合法的住房所有權(quán)證。

3、確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積：合同中約定出售住房的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。

4、屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)：屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器確定贈(zèng)送的內(nèi)容不要口頭約定，要與賣方簽到購(gòu)房合同里。

5、付款方式：在付款方式的挑選上可以在合同中標(biāo)明，在簽訂《住房買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。

6、交房時(shí)間：在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明住房交驗(yàn)時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間;住房交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及住房交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān);另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

7、違約責(zé)任：買賣雙方在合同約定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

二手房交易流程

1、看房選房：

首先在看房的時(shí)候必須要多看幾個(gè)戶型，完全確定房子的環(huán)境沒有問題，至少白天晚上都要去看看。找到房源以后就需要核實(shí)房產(chǎn)的狀態(tài)，可以挑選去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心查詢。

2、簽合同：

在雙方達(dá)成交易意向后就可以簽訂正式合同。這類合同可以去網(wǎng)上下載格式合同，也可以采用房地產(chǎn)交易中心的正式交易合同，不過都還需就細(xì)節(jié)做一個(gè)補(bǔ)充合同。

3、申請(qǐng)貸款(如果是一次性付款，就可以不需要申請(qǐng))：

買房的向銀行申請(qǐng)貸款，銀行會(huì)和買賣雙方簽訂一份三方協(xié)議，協(xié)議中約定有三方權(quán)利和義務(wù)，其中銀行有義務(wù)書面通知買賣雙方：買受人申請(qǐng)貸款是否通過銀行審核，銀行貸款放款時(shí)間，以及銀行如何確保出售人能否如數(shù)領(lǐng)取到貸款等。

4、買賣雙方繳納稅費(fèi)：

銀行把貸款審批完了以后，就可以去繳納稅款了。買賣雙方一起到地稅局申請(qǐng)納稅，賣方要承擔(dān)增值稅和個(gè)人所得稅。如果房子是唯一住房并且滿了5年，這兩項(xiàng)稅就不用交。買方就需要承擔(dān)契稅。

5、過戶、交房：

各種稅費(fèi)繳納完畢后，還需要到房地產(chǎn)登記中心遞件、過戶。如果沒有中介最好買賣雙方約定一起前往領(lǐng)取再交銀行。若買方單獨(dú)去領(lǐng)取，如果買方不去按揭或者拖延按揭的話，賣方的房款難到位。