商品房預(yù)售簽了商品房預(yù)售合同可以轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同，但不得轉(zhuǎn)讓已經(jīng)購買的未竣工商品房。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得住房所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；在取得房產(chǎn)證后，商品房預(yù)購人可以將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。

簽訂商品房預(yù)售合同的注意事項(xiàng)

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

為保護(hù)購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購住房在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

購房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將商議一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常造成簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始起算，只有剩余年限才對購房人有實(shí)際意義。有的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長，可能造成商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

4、明確約定住房交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對住房交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不可完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時(shí)間等示范文本沒有明確，附件中的各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨(dú)立于住房交付，對此有特殊要求的購房人需通過補(bǔ)充約定等形式，將相關(guān)條件納入住房交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時(shí)得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。

開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還要注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對等性。

5、盡可能明確面積偏差的處理結(jié)算辦法。

預(yù)售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實(shí)測面積有偏差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計(jì)價(jià)方式，因此面積偏差直接影響雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益。從實(shí)際情況看，合同當(dāng)事人對總建筑面積的偏差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e發(fā)生不等比偏差時(shí)的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜的商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中追加約定得房率偏差的處理辦法尤其必要。

6、明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法。

商品房項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更可能對所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能造成建筑面積變化，進(jìn)而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的處理有比較詳細(xì)的提示，購房人最好仔細(xì)研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補(bǔ)充約定。