確權(quán)面積大體分為套內(nèi)面積和公攤面積，也就是房子內(nèi)的面積和房子外的面積。套內(nèi)也可以分為使用面積和結(jié)構(gòu)面積，使用面積是指是住房室內(nèi)的生活面積，例如臥室、廚房等。結(jié)構(gòu)面積是指單元門外的石柱建筑或是拱形頂蓋、別墅門外的探出面積上的支柱等等。

建筑面積包括什么

1、建筑面積。

購房者買房時，建筑面積一般也指住房的銷售面積。具體指建筑物所形成的樓地面面積，包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，層高2.2m及以上的永久性建筑。

建筑面積關(guān)系到購房者買房要繳納多少錢，因?yàn)樽》靠們r=每平米的單價*建筑面積;建筑面積還關(guān)系到購房者買房入住時，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)的收取，因?yàn)檫@些都是按照建筑面積的平米數(shù)收取的。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

2、套內(nèi)建筑面積。

套內(nèi)建筑面積是建筑面積的一部分，指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和，主要由套內(nèi)住房使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積是衡量所購住房價值的指標(biāo)，套內(nèi)建筑面積越大，住房面積的使用率越高。

套內(nèi)住房使用面積。

套內(nèi)使用面積指的是建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活所使用的凈面積之和。

套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)墻體面積指的是套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體、柱體所占的面積。新建住宅各套間的分割墻、套與公用建筑空間間的分割墻，以及外墻均為共用墻。共用墻體按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積;非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積;內(nèi)墻面裝修厚度均計入大部內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積。

商品房的套內(nèi)陽臺建筑面積都按照陽臺外圍和住房外墻之間的水平投影面積來計算。

半挑半凹的陽臺挑出部分按它的底板水平投影面積的一半來計算建筑面積，凹進(jìn)的那一部分按其凈面積的一半來計算建筑面積;凹陽臺按其凈面積的一半來計算建筑面積;挑陽臺(也就是底陽臺)按其底板水平投影面積的一半來計算建筑面積;封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積來計算建筑面積。

3、公攤面積。

公攤面積指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人對小區(qū)內(nèi)的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔(dān)的建筑面積，由整棟樓的購房者共同購買。公攤面積包括：能構(gòu)成整棟建筑物的公共用房和管理用房建筑面積，包括電梯井、樓梯間、垃圾間、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室等;套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體。

每戶公攤面積=每戶的套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)。公攤系數(shù)=整幢樓的應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和。

在住房總價里面包含了公攤部分的房價，因此公攤面積的大小，關(guān)系到我們究竟花了多少“冤枉錢”。公攤面積也關(guān)系到套內(nèi)建筑面積的大小以及公共區(qū)域舒適度的高低。

公攤面積越大，套內(nèi)建筑面積越小，實(shí)際的套內(nèi)使用面積也就越小;公攤面積太小，套內(nèi)建筑面積變大，但公共區(qū)域，比如樓梯、過道、電梯的面積則會受到壓縮，造成業(yè)主使用的擁擠和不便，一旦發(fā)生故障也很難得到及時修理。公攤面積不宜過高，也不宜過低，合適才行。