需要收集對(duì)自己有利的證據(jù)，比如開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可的情況下簽訂合同，或者開(kāi)發(fā)延遲交房高于90天，然后主張開(kāi)發(fā)商違約或合同無(wú)效，再要求售樓部退還定金。因?yàn)槎ń鹗蔷哂蟹尚?yīng)的，所以在沒(méi)有足夠證據(jù)的情況下，一般不可主張退還定金。

在哪些情況下購(gòu)房者可以退房

如果因各方面原因造成合同中的購(gòu)房者一方權(quán)益受到損害，在哪些情況下購(gòu)房者有權(quán)單方面解除呢?根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定，在下列這些情況下購(gòu)房人有權(quán)挑選退房，解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同：

1、不可抗力原因;

2、賣(mài)方明示違約;

3、先賣(mài)后，后，賣(mài)方未告知買(mǎi)方又將該給第三人;

4、開(kāi)發(fā)商;

5、開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)，包括無(wú)證售房事實(shí)、住房抵押的事實(shí)、住房已出賣(mài)或?yàn)椴疬w安置住房的事實(shí);

6、住房主體結(jié)構(gòu)不合格，或者是住房存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題;

7、面積偏差比高于3%;

8、過(guò)分遲延交付住房，賣(mài)方經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交付住房;

9、過(guò)分遲延，在規(guī)定或約定的辦理登記的期限屆滿(mǎn)后高于一年，由于出賣(mài)人的原因，造成買(mǎi)受人無(wú)法辦理住房所有權(quán)登記。

關(guān)于退房流程

1.先找開(kāi)發(fā)商商議商議不成再訴訟

相關(guān)專(zhuān)家建議業(yè)主，如果滿(mǎn)足合同約定的退房條件，還是先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商議，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿(mǎn)意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)沒(méi)有結(jié)果，再挑選訴訟。

業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。

2.索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)

如果是開(kāi)發(fā)商違約造成退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了住房全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入買(mǎi)房者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。

3.首付、月供利息都可獲賠

在退房款方面，采用一次性付款的買(mǎi)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買(mǎi)房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買(mǎi)家首付款的部分直接退還給買(mǎi)家，屬于買(mǎi)家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買(mǎi)家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與買(mǎi)房者的借款合同。

開(kāi)發(fā)商支付買(mǎi)房者首付款利息，即從首付款交付日到開(kāi)發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若買(mǎi)房者按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)歸還買(mǎi)房者月供及利息支出。

若買(mǎi)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房者可不對(duì)住房折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是買(mǎi)房者的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

4.退房四步走

第一步：買(mǎi)房者通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話(huà)向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。

第二步：督促開(kāi)發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理買(mǎi)房者與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。

第三步：督促開(kāi)發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給買(mǎi)房者。

第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

至此，買(mǎi)房者與銀行解除借款合同，而在開(kāi)發(fā)商退回全部房款后，買(mǎi)房者與開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)合同也意味著得以解除。此外，在買(mǎi)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買(mǎi)家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。