1、查詢住房權(quán)屬

買房人要對(duì)住房的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與其身份證是否一致。如果住房屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有住房共有產(chǎn)權(quán)人同意出售住房的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不可到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的住房屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，買房人應(yīng)要求售房人出具夫妻雙方同意出售住房的證明。

2、了解住房使用狀況。

首先，一定要確保住房的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房產(chǎn)證，買房人可以了解到住房建筑面積大小，住房用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，買房人可到住房所在地的房地產(chǎn)交易部門查到住房有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

3、實(shí)地考察。

買房人除了向住房左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)住房是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看住房質(zhì)量。首先，查看住房是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察住房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等;第三，檢驗(yàn)水龍頭看看出水的暢通情況;查看住房的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象;最后，買房人對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋住房本身的質(zhì)量缺點(diǎn)，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

4、明確中介收定金的性質(zhì)。

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若買房人把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具售房人的委托書(shū)。否則，買房人要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了避免售房人收了定金之后提高住房總價(jià)，買賣雙方要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣買房人就會(huì)有保證。

5、買賣雙方當(dāng)面談合同。

即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不可完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以避免少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程當(dāng)中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，買賣雙方一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶時(shí)間等條款，不可由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

6、結(jié)清水表帳單。

交房之前，買房人要詢問(wèn)售房人是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。

7、告知電表狀況。

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開(kāi)啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在住房交接驗(yàn)收時(shí)，買房人必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。

8、協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶。

按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須一起到燃?xì)獠块T辦理過(guò)戶手續(xù)。

9、結(jié)清電話費(fèi)。

交房前就要和售房人一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。

10、遷移戶口。

買賣二手房，除住房交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，售房人的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買房人利益的一種糾紛。因此，買房人在住房交接日前一天可到住房所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果售房人戶口要在交房后才可遷出，則買房人一定要與售房人就此問(wèn)題約定清楚。

買二手房要準(zhǔn)備哪些費(fèi)用

1、房款

房款指的是購(gòu)買二手房所需要的總價(jià)，雖然二手房可以貸款購(gòu)買，也有一部分賣方要求付全款，這種情況下就要先準(zhǔn)備好全部的房款，房?jī)r(jià)是買房成本中最顯著的一項(xiàng)資金，但是衡量買房成本不僅僅只看房?jī)r(jià)。購(gòu)房置業(yè)，其價(jià)格成本是核心置業(yè)成本，住房?jī)r(jià)格的高低直接決定置業(yè)成本的高低

購(gòu)買二手房也是可以辦理住房貸款的，購(gòu)房者在夠買二手房的時(shí)候可以挑選全部繳納住房的總款或者是以貸款的方式來(lái)繳納，如果購(gòu)房者是以貸款的方式來(lái)支付的話，那么就要準(zhǔn)備相應(yīng)的首付。

2、稅費(fèi)

購(gòu)買二手房的稅費(fèi)比購(gòu)買新房要多一些，購(gòu)買二手房的稅主要有三大部分：契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加。

3、中介費(fèi)

由于個(gè)人獲取二手房房源的渠道有限，很多朋友在購(gòu)買二手房的時(shí)候會(huì)挑選中介公司協(xié)助，購(gòu)房者如果是通過(guò)中介來(lái)夠買的二手房的話，那么購(gòu)房者還需要繳納一定的服務(wù)費(fèi)給中介公司，具體繳納的服務(wù)費(fèi)根據(jù)每個(gè)城市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定。

4、其他費(fèi)用

除了上面提到的幾個(gè)主要的費(fèi)用之外，還要考慮到其他的雜費(fèi)，比如在對(duì)所購(gòu)買的二手房需要進(jìn)行總價(jià)評(píng)估的評(píng)估費(fèi)用，還有貸款產(chǎn)生的擔(dān)保費(fèi)，還有一些數(shù)額比較小的費(fèi)用，比如在過(guò)戶的時(shí)候需要辦理的手續(xù)費(fèi)和需要繳納不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等，都是按照不同城市相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的。