1、住房本身情況：二手房住房所處的位置，周邊的交通，樓層等等都是影響住房評估價格的因素，地段是主要影響因素，面積大小與總價多少成正比;樓低影響生活便利程度，視線、噪音、空氣等都是必須考慮的。朝向好樓層佳的住房對購房者身心健康影響巨大;周邊配套，若是交通、環(huán)境、、醫(yī)院、市場都好的房子，價格指定高。另外住房已使用年限的長短及住房的保養(yǎng)情況，住房內是否有裂縫、滲水等質量問題。

2、市場因素：住房評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區(qū)域房價持續(xù)上漲，銀行就會根據(jù)市場行情，調整住房每平米估值上限，從而達到與市場價格協(xié)調的目的。二手房市場的需求不同決定住房的價格，根據(jù)住房實際使用用途，同樣的住房其價格并不一樣，有時差異很大。

3、環(huán)境因素：不同的住房自然環(huán)境不同，即便是在同一地段，如果小區(qū)的環(huán)境看起來比較老舊，不管是在小區(qū)平面布局、設施、綠化以及住房的外觀造型方面，舊房的價格評估都要大打折扣的。即便是在同一個地段的住房，有些適合商用，有些適合用于居住，因此該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對住房價格產生較大的影響。

房地產估價方法有哪些

1、市場比較法：市場比較法是指在對目標不動產進行評估時，挑選與目標房地產在用途、結構、所在地區(qū)等方面相同或相似的房地產加以比較對照，從已經發(fā)生過的交易中獲取已知價格，經過比較、修正得出目標不動產在進行不動產評估時點的價格。市場比較法適用于有大量豐富的交易案例的動產評估。

2、收益折現(xiàn)法：收益折現(xiàn)法是從不動產的經濟效用角度出發(fā)來進行不動產評估的一種方法。它的理論依據(jù)是，不動產的價格是由它在未來一段時期內能給業(yè)主帶來的全部經濟收益的現(xiàn)值所決定的。

3、成本法：進行不動產交易時，不動產的成本是買賣雙方所能接受的價格。這一基本思路即是商品價格的生產費用理論而產生不動產評估方法，稱為成本法或成本估價法。不動產評估的成本法，是將待估的不動產必須以正常的成本為基礎估算待估不動產在一定時點、一定權狀態(tài)下的價格的一種方法。